宅基地买卖协议书不同于房屋买卖合同，很多协议书都是在网上下载根据自己实际情况改写的，那么在改写宅基地买卖协议书时需要注意些什么呢？

由于“地随房走”的规定，农村对私有房屋买卖主要涉及到宅基地的买卖，我国法律法规明确表示宅基地买卖时禁止的。宅基地使用权的取得和转让、行使都必须要符合当地的土地管理法和国家对宅基地的有关规定。户口是农村户籍的每户家庭只能配有一处宅基地供使用，并且宅基地所属权的农村村民的出卖、出租宅基地、再申请宅基地的行为不予批准。宅基地是属于农民集体，并不是个人私有财产，由当地村民委员会和村集体经济组织经营、管理。”农村农民的宅基地不得向城市的居民售出，也不能批准城市的居民私自占用本属于农民集体的土地建住宅，相关部门不违规搭建房屋并颁发土地证和房屋证。原宅基地的使用者没有获得法律批准通过他人渠道出资或明确翻建房屋给出资者使用，并在其中牟利利益或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

认定宅基地买卖协议有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。以下几点需要关注：

１．买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的权，即出卖人移转标的物的权于买方，买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。

２．买卖协议时双向性的。在买卖协议中，买方和卖方都享有一定的权利，承担一定的义务。而且，其权利和义务存在对应关系，即买方的权利就是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。

３．买卖协议自双方当事人意思表示一致就可以成立，不需要交付标的物。

４．买卖协议一般是不要式协议。通常情况下，买卖协议的成立、有效并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

根据农村宅基地管理法规，是不能盖那么高的楼房的，通常是三层楼，超出部分基本上属于违章建筑。对于违章建筑，无论怎样签协议也没有办法保证其权益。