买房知识:签完合同后卖家违约买家该怎么办?

发布时间:2017-05-10 08:49

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先来看一个买房实例:

市民张先生买了一套房子,总价300万,双方签订买卖合同,A支付了100万首付,但在短短一个月的时间内房价30%,这时候卖家不乐意了,以原价过户相当于自己亏损了90万。所以,卖家给了张先生两个选择:要么加价30%,要么房子我不卖了,并赔偿你20%违约金。

张先生很纠结,不买咽不下这口气,以原来的价格已经买不到同样的房子了,加钱也难以接受,合同已经签过了,难道就是一张废纸不成?

类似违约情况买房过程中很常见,房价上涨过快,卖家人感觉自己吃亏,从内心里反悔,这时候买家该如何维权?

买房知识:签完合同后卖家违约买家该怎么办?

一、签了定金合同,卖家违约了

如果双方没有签订买卖合同,只是交了定金,那只能适用定金罚则,由卖方双倍返还定金。

二、签了买卖合同,卖家违约了

根据合同法规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。

1、起诉要求继续履行合同

在司法实践中,如果买房需要贷款,法院很难判决继续履行,原因在于贷款买房需要卖方办理贷款手续,法院难以强制执行。如果买方全款买,法院则可以判决继续履行,判决生效后,如果卖方拒不的,买方可以向法院申请强制执行。

以下情形除外:

卖家以签订的是“阴阳合同”为由,要求认定买卖合同无效;

卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由,要求认定买卖合同无效,比如小产权房、未满3年动迁房等等;

卖家以有房屋共有人不同意为由,要求解除合同并收回房屋;

房屋被查封、抵押且不可解除,导致房屋无法过户。

2、违约金和实际损失

房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20%,但问题是,如果房价上涨20%,主张违约金并不能弥补买方的实际损失。

根据规定:对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。所以,买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失,或者直接主张实际损失。

所谓实际损失:

可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会,造成买方的价差价损失。因此,房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

房屋涨跌损失的确定,有2种方法:

双方协商确定;不能协商确定的,原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差,或者通过专业机构评估确定。

综上所述,如果双方签订的合同真实有效,在卖家违约时,买家可以拿起法律武器维护自身权益,将卖家起诉至法院,要求对方继续履行合同,或者主张房价上涨所造成的实际损失,而不是拿了违约金了事。

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