土地是一种日益稀缺且不可再生的资源,对人类的经济社会活动起着重要的调控作用。下面是小编为大家整理的国外土地管理论文，供大家参考。

国外土地管理论文范文一：国外城市土地利用规划的启示

摘要： 针对 目前 的新一轮土地利用规划修编，在对国外规划理念 分析 研究 的基础上，结合我国土地利用规划的实际，借鉴国外规划中相关的新理念、新技术和新 方法 ，提出了今后需要改进的措施。

关键词：城市;土地利用;规划

由于我国现行城市土地利用总体规划的编制多年来仍沿用计划 经济 体制下的传统模式，使得其总有些理想模式下城市建设“百科全书”的味道。在编制上，规划方案需要三年五载方出台，然后还要经过漫长的审批过程。而在实践中， 内容 繁杂、面面俱到的城市土地利用总体规划面临市场经济大潮和城市快速 发展 的冲击显得软弱无力。虽然根据《土地管理法》、《城市规划法》以及《基本农田保护条例》等相关 法律 法规，各城市可根据实际需要，在编制土地利用总体规划前可编制城市土地利用总体规划纲要。但由于种种原因，一些城市在编制城市土地利用总体规划纲要时仍难逃传统规划模式的束缚，在编制的思路、内容及方法上无大的突破。“它山之石，可以攻玉”。国外许多国家在城市土地利用方面走在了 中国 的前面，这其中既有经验，也有教训。通过对国外城市土地利用规划进行简要研究，以寻求除制度方面以外的对我国城市土地利用规划编制具有借鉴意义的东西，在新一轮总体规划修编之前，寻找出适应城市土地利用的新概念、新思路。

1 国外城市土地利用规划概述

1.1英国:法规导向型的土地利用规划体系

英国城市土地规划由完善的法规体系和执法系统构成。其立法系统包括制定城市土地利用规划法案和编制具有法律约束力的开发规划;其执法系统则是指以签发规划许可控制地区的土地开发活动。民主监督制度作为对土地规划法规体系中的约束行为，反映在土地规划法规的立法系统中是民主参与政策;反映在土地规划法规的执法系统中，则表现为“规划起诉”和中央政府对地方政府在执法过程中的强化监督管理。在英国，每一种类型的开发规划编制过程中，几乎都有法定的公众参与程序。其形式有公众评议、公众审查、公众讨论、公众审核、公众意见等等。英国有关城市土地利用规划方面的起诉分为规划起诉和强制执法起诉。土地是人类赖以生存的有限资源，政府部门必须参与土地的分配，在再分配过程中对近期和远期的要求进行平衡，对不同利益集团之间进行平衡。1947年规划法所包含的一个重要内容就是土地开发权归政府所有，1975年的“社区土地法”为英格兰地方政府征购土地、调配地块及出售土地用于开发等提供了法律保证。英国政府的“城市开发集团”、“废弃土地复兴援助”，以及“公私合作伙伴方案”等都鼓励政府有关部门进行土地购置、地块调配、土地开垦及基础设施的配套，使这些土地便于开发。

1.2 德国：发展导向型的土地利用规划体系

德国的城市土地规划有两大特色。其一、保证规划优先原则。德国城市土地利用规划的发展经历了三个阶段：1860年至1910年为第一阶段，即所谓被动式规划阶段;1910年至1960年为第二阶段，为主动式规划阶段，这时期规划工作已有一定预测，根据城市发展趋势预先安排城市各项用地，但规划本身对城市发展无重大 影响 ;1960年以后为第三阶段，即发展式规划阶段，城市土地利用规划至此到了一个新的阶段，这个时期规划工作带有明显的 政治 、多学科性和群众性特征。对 社会 经济进行全面的调查分析作为编制规划的依据，而规划又反过来通过投资计划对社会经济的发展起调节作用。其二、 科学 用地分类方法是科学规划的前提。德国城市用地，尤其是建造用地分类方法很有特色，也较为科学。一般划分居住用地、混合用地、 工业 用地、特别用地共四种类型。每种类型又由次一级用区、片构成，如核心区、混合区、居住区等，而这些区片的有关具体规划思想，具有较为明确的意向性和指导性。

1.3 美国：宏观调控导向型的土地利用规划体系

美国政府注重加强城市土地的宏观调控。美国最早的城市用地法规出台于1967年，而真正的城市土地利用规划工作早在20世纪初就已经开始，其里程碑是1909年的芝加哥总体规划。由于在资本主义市场经济下，各种社会势力力求控制资源与谋取利润，城市土地作为有限的重要资源，成为各利益集团争夺的对象。土地投机、用地混乱、只顾个别 企业 的近利而置全体市民的长期利益于不顾等弊病，迫使政府加以干预——城市土地利用规划管理部门作为政府职能部门应运而生。土地资源和别的资源不同，土地不可再生，且一旦投资开发，确定了用途，再要改变十分困难。因此尽管资本主义市场经济的大多数资源靠市场调节来分配，但土地资源的使用却有一定程度的政府干预。其目的是想借助政府干预来解决传统市场经济的痼疾。所以，当代美国城市土地利用规划的社会功能特别明显：通过经济规划，指导经济稳定成长，为经济发展服务。

在美国，土地利用规划与控制是地方政府的责任。1916年纽约市颁布了第一项综合区划法令来控制土地的使用、建筑高度与容积率。1922年，美国商业部认为土地控制对商业发展有益，因此颁发了《标准州区划实行法案》，此法案使州政府可授权给市政府以同等权力。1993年通过的美国纽约市区划决议是迄今最新的版本。由于经过不断修订和补充，形成系统而完整的一套区划规定，并一直发挥着良好的作用。这套决议是规划、设计、开发、管理必须遵守的法定条例。它具有以下特点：

(1)它将土地用途和开发强度的区划与建设标准及相关规定结合在一起，将使用权编制与实施规划过程中必须遵守的事项有机地联系在一起，既有利于执行，又方便使用。(2)用地区划覆盖全市，全纽约市按限制性用地号、区划图号、街区号和地块号四个层次组成编号等系列。并在全覆盖的前提下，按不同地理位置和不同开发状况予以区别对待。(3)在严格的控制之中留有机动灵活的余地，表现在以适应市场变化和一些不可预见的因素对土地使用和开发强度的冲击，并随发展变化而不断补充和修订。按照发展的需要及势头，及时划出“特殊目的区”进行专门区划。这是为防止出现空白而对开发失控，同时又配合新情况而采取的应变手段之一。

1.4 日本：综合管理导向型的土地利用规划体系

日本的土地资源利用管理服务通过国土利用规划和土地利用基本规划进行宏观管理外，还通过法律和行政的手段，使宏观管理与微观管理结合起来，形成一个比较系统完善的体系。例如：对国土规划和土地利用基本规划所确定的各类区域内的土地利用，以法律的手段加以限制管理。《城市规划法》、《农地法》、《森林法》、《 自然 公园法》、《自然环境保护法》分别对城市的市区、农业、森林、自然公园和自然环境保护区内的土地利用活动实施了强硬和严格的限制，使土地利用活动的微观管理有确实的保障。另外，鉴于土地私有制下的土地交易的活跃以及土地交易对土地利用的影响，在日本《国土利用规划》中专门对土地转移作出详细规定。政府可以采取措施控制土地交易，限制不利于合理利用土地的土地交易，实行严格的许可证制度和土地交易申报制度。在其他地区，当土地交易较大企业与政府制定的土地利用方针、政策不符时，采取劝告制度抑制土地交易。

日本的城市土地利用政策中规划模式是以土地私有制和自由市场经济为基础建立的。它通过国土利用规划和土地利用基本规划对土地资源实现宏观调控，依法律和行政手段实现土地利用的微观调控，建立比较完整的体系。其特点是着重于宏观的直接调控，同时实行间接的微观调控。

一个城市，土地的使用应使其获得较高的土地使用效益。各种开发应给城市社区带来利益，然而市场本身是无法考虑这种需求的。因此要求城市土地利用规划起龙头作用，并兼顾市场 规律 与土地级差原则。这个 问题 若处理得当，两者有机结合，城市土地利用规划将能够在整体上提高土地价值。

2 发达国家的土地利用规划与城镇化的协调

(1)从城镇化的发展过程来看，发达国家的城市土地利用规划基本上分为两个阶段。第一个阶段是以牺牲农业和 农村 为代价而兴起的“单向型城镇化”土地利用规划政策，集聚是土地政策的主要倾向，因而导致了人口向大城市迅速集聚;到了工业化和城镇化后期，即第二个阶段，扩散又成为土地政策的主要倾向，通过集中于城市的先进的生产要素，向农村地域渗透、转移、扩散，推动了人口新的流动，以促进城市经济的发展。这种流动，是城市土地资源在整体上的优化，是一种 历史 的进步。当然，还有一些场合，则是集聚过程中有扩散，或扩散中有集聚，两种情况兼而有之。

(2)城镇化率在50%以前，由于全社会都在注重经济效益而忽略社会效益和环境效益，因而导致了严重的“城市病”。当城镇化突破50%之后，城镇化进入了自我完善阶段，“城市病”逐步得到了治理。他们经历了一个先污染、后治理的过程。在这个过程中，他们也推行一种指导性的计划，以抑制无政府主义的蔓延。这种指导性的计划，并不要求严格执行，而是通过必要的政策手段，对经济活动加以引导。

(3)城镇化与工业化相伴相随，互为促进，在整体运行中平行上升。土地利用规划相应地表现在：随着工业化的发展城市的辐射力明显加强，城镇文明的覆盖率明显扩大，通过城市土地利用规划的正确引导，使得城乡界限逐步模糊，城乡差别逐步缩小。

(4)城镇化水平高的国家，又多是农业高度发达的国家，这就说明相应的城市土地利用规划中没有考虑农业的支持， 工业 化难以为继;没有第二、三产业的带动，城市难以启动。

(5)城镇化进入成熟阶段后，城市的引力不再是单个的中心城市，而是具有复合性质的城市体系，乡村、城市在空间分布上呈“网”状。城镇化后的地图再也不是一幅简单的图片了，而是一部向人们不断提供地形变化的影片，城市土地利用规划考虑较多的是城市间的区域协调 发展 。

(6)城镇化进入高级阶段，第三产业成了城镇化的后继动力。这时 农村 就地城镇化的势头大大加快，从地域上构成了城镇化的主旋律，出现了城乡一体化发展的明显趋势。

必须指出的是，尽管这些国家城镇化已经达到了很高的水平，城乡差别也大为缩小，而几乎每个国家都存在着一个贫困阶层。法国全国统计和 经济 研究 所公布的《法国 社会 资料》指出，法国不平等现象严重存在，贫富差距正进一步扩大。而相应的城市土地利用规划也主要倾向于社会当中的富裕阶层。

3 对我国城市土地利用规划的启示

西欧各国的城市化水平较高，极大地带动了国民经济和社会各项事业的发展，这当中，土地利用规划的作用功不可没。通过借鉴国外先进的土地利用规划理念，对我国传统的城市土地利用总体规划在研究 方法 上产生了一定程度的 影响 。具体体现在以下几个方面：

3.1 强调区域观念

城市的土地利用不能就城市论城市，随着经济全球化进程的加速，城市不再是孤立的封闭单元，而是处于区域的循环甚至国际交流圈中。土地利用规划的编制应着眼于本地区、更大的区域甚至全世界，从区域经济、大型基础设施等方面来 分析 城市土地利用的重要性及土地利用发展的优势和制约条件。规划编制中应包含以下几个方面的 内容 ：应提出基于区域合作精神，超越行政区划的土地空间发展模式;针对城市社会经济高速发展这—特征，从国家发展战略的高度，结合区域经济的发展，对城市的土地利用的规模、发展方向、区域基础设施布局等提出相关建议;通过研究当前国际国内背景下区域关系格局，分析城市发展的优势及存在 问题 ，将区域合作的组合城市作为城市发展的目标之一，并提出相应的土地利用空间结构重整策略。

3.2 强调与社会、 政治 、经济的紧密结合

城市发展的内在动力是社会、经济的发展。城市土地利用规划必须进行城市社会、经济发展的研究，才能保证其 科学 性。以新经济 时代 的到来、全球经济一体化和 中国 加入WTO对城市社会经济发展的影响为研究的切入点，紧密结合宏观区域经济竞争的要求，对城市经济发展与城市发展战略选择关系的 历史 、现状与未来进行分析和展望，从社会、政治、经济等各个方面(特别是从城市高速成长这一特征出发)对城市的土地利用进行分析，提出构造适应知识经济的未来发展的土地利用规划新理念，以求在区域合作、中心城市建设、居住适宜性、历史传统保护等方面及相应的土地利用空间重整策略的编制上注重与城市社会、经济发展的紧密结合。

3.3 强调生态优先的发展策略

针对城市生态环境质量不断下降的状况，应进行城市的合理容量和城镇建设的生态适宜性研究，在建设和保护的地区之间，建立起土地要素合理流动的市场化配置资源的机制，从而达到控制环境容量小的城市，发展环境容量大的城市的战略目的;同时应将城市土地利用规划区范围内的用地划分为城市化发展促进地区、城市化发展控制地区及非城市化发展地区三部分，通过生态限制因素的分析，确定不可建设区及控制发展区的范围。在编制土地利用规划中，必须分析各种土地利用结构对环境影响，并提出相应的改善措施，以求将土地利用对环境的破环减少到最低限度。

3.4 重视实施策略的研究

土地利用规划的编制应对其实施策略进行研究。针对城市的发展和区域大型基础设施的调整，根据现行的一系列城市土地利用的空间发展、相关组织机构、资金筹措等的政策，将以往孤立的部门计划，整合为一个相互配套互为前提的战略组合，分别从空间结构、产业发展、 交通 系统调整等方面提出相应的土地利用政策措施，增加了城市土地利用规划的可操作性。

3.5 强化时间观念和对发展机遇的把握

土地利用规划编制过程没有时间期限的限制，但这并不等于对时间观念的漠视。作为土地利用规划的基础依据之一的城市发展时机与机遇，对其把握的正确与否，关系到城市发展的速度，编制土地利用规划时应对当前的城市国民经济水平和阶段的判断的基础上，从人口、经济增长速度等方面论证城市发展的最佳时机，并在土地利用上作出相应的安排。

3.6 强调 理论 与实践的结合

通过大量国内外新的理论和思考，结合国外规划实践提出的“ 网络 城市”概念、“区域组合城市”及适合 自然 条件特色的“山、城、田、海”模式， 总结 我国近年来的城市实践，将速度引入城市地域土地利用空间结构的分析，提出“外溢”式和“跨越”式两种城市空间成长模式，并确定两种发展方式所需要的各种土地利用边界条件。

此外，对于由计划经济体制传承而来的一些规范程式如人口规模的预测，在编制土地利用规划时也应有所改进。采用环境容量的分析方法确定城市的合理规模，从国家城市化进程的战略高度和城市在区域的角色两方面提出相应的人口承载力基本要求。

虽然上述这些研究方法及其结论还有待时间和实践的考验，但我们必须承认它们将对传统的城市土地利用规划理念产生强烈的冲击，并有助于使城市发展战略的选择更具理性和说服力。

参考 文献 ：

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国外土地管理论文范文二：国外土地租赁制度与土地权利分配研究

[提要] 土地租赁制度是国际上通行的土地使用方式之一。本文通过对国外土地租赁制度的研究，分析世界各国土地租赁制度中各项权利的分配与平衡，以期对构建我国土地租赁制度提供经验支持。

关键词：土地使用;土地租赁制度;土地权利分配

中图分类号：F061.6 文献标识码：A

收录日期：2012年8月9日

一、土地的使用与权利分配

(一)关于土地私有化。土地权利问题是当前学界、政策研究部门、媒体以及社会大众关注的一个焦点问题。最近几年，国内外学界和媒体发出强大的要求土地私有化的声音。从学界来看，海外华人经济学家主张土地私有化的呼声最高。在学界和社会上影响颇大的媒体如《财经》、《南方周末》、《经济观察报》等，也是连年不止地主张土地私有化的文章。他们论证土地私有制合理性，大都从三个方面进行：一是世界通则;二是自古如此;三是经济学原理。

当然，针对主张土地私有化三个方面的论证，也有很大一部分专家学者也发表了相驳的观点。

第一，关于“自古如此”。所谓“普天之下，莫非王土”。历史学家秦晖证明，中国历史上的土地制度一直属于国有，而不是私有的。

第二，关于“世界通则”。从法律意义上讲，当代世界不存在绝对的土地私有产权。众所周知，诸如新加坡和香港这样发达国家和地区，土地全部属于国有，且美国和日本也有大量的土地是国有的，日本国土的2/3以上为国有。从理论上讲，产权明晰是相对的，全世界几乎所有国家都对土地用途进行管制。权属是为了使用，干预使用就是干预权属。可以说，土地使用权实际上在国家与法律意义上的所有者之间发生了分割。即使在美国，土地使用权也是受到极其严格控制。举个例子来说明一下，一位美国友人在加州海岸中部最昂贵的地区买下了上百平方公里的山地，但加州政府批准这单交易的条件是禁止砍掉山中的任何一棵树，否则交易作废。私人间的土地交易凭什么要政府批准?因为美国土地从来就不是什么“完全私有”，正如英国土地也不是私有的，英国政府凭借出让999年的土地使用权合约来干预每块土地的具体用途，私自改变用途就收回了。

第三，关于“经济学原理”。经济规律绝对不是脱离具体语境的抽象的绝对真理。任何经济学的规律都是有预设有前提的，脱离经济学定律的预设和前提，抽象使用经济学定律是不合理的。在中国，根据对中国的实际情况和社会环境的调查和研究表明，土地私有化在现阶段是不能实行的，也不满足经济学规律。

(二)土地使用权出让和土地租赁。完整的土地产权应包括使用权和收益权两项基本权利。所谓出让土地使用权即是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。而国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的，是土地使用权出让制度的完善与补充。1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”

在国有土地租赁的系统下，土地所有者保留土地所有权，在一定条件下将土地使用权给其他人。一般来说，土地所有者的权利包括物质权利和个人权利。所谓物质权利，即包括将土地用于农业开垦或短期使用土地(如建设短期性建筑)等权利。土地租赁即是这样一种物质权利，它是能建立、使用和出售土地上永久性建筑的土地权利，具体的解释为“享有和使用土地上属于另一私有个体的财产”。这样的权利可以用来进行交换，因此具有货币价值。

二、国有土地租赁制度

(一)设立国有土地租赁制度的原因。在澳大利亚、瑞典、芬兰、荷兰、英国等国，使用土地的主要方式是通过租赁而非土地所有权实现的。这些外国政府设立国有土地租赁制度的原因，主要体现在两个方面——规划和财政。

1、政府的规划权利与承租人的使用权。政府选择以签订长期租赁合同的形式而不是出售所有权的形式分配土地，这样政府能比单纯的土地规划掌握更多的权利，也即是对承租人使用权利的限制。土地租赁赋予政府更多的规划权利包括：

(1)长期控制土地的使用。通过所有权转让形式出售的土地，其使用方式是和第一任买主商量决定的，并且在必要的时候能够通过法律强制实行。然而，这很难强迫其后的土地所有者都遵守这项条款。若不是通过所有权转移，而是以租赁的形式，条款就很容易持续执行，因为出租者仍拥有土地的物质利益。这样就能持续维护公用的公共设施，管理土地上零售业和商业的性质。

(2)责成承租者维护租赁土地上的建筑。这一点对已经开始退化的老城市尤为重要，并且在单纯的法定城市规划权下是很难达到的。

(3)促使土地适合未来发展规划。如果政府想再开发一个地区，就必须获得这个地区的土地所有权。若友好的土地收购不能成功，政府可以强制购买。但如果政府保有土地所有权，仅出售土地租赁合同，土地就较容易被开发，因为违背承租人的意思终止合同要比强制获得土地所有权来的容易些。当然，在租赁合同中通常应包括这样一个条款：“若政府要在合同到期前废除合同，他们将付出一定的费用，数额与强制购买该地产的价格差不多。”

综上所述，通过国有土地租赁获得的附加权利与通过出售土地所有权获得的权利相比，前者可以为政府在开发后的规划和控制土地与建筑的权利。

2、政府的收益权与承租人的开发权利。采用土地租赁方式分配建设用地而不是私人所有制，其中一个原因就是政府可以获得预期土地价值增加的利益。政府获得土地增值的收益主要通过以下几个方面来实现：

(1)合同期限。从世界各国的土地租赁制度来看，首先可以通过修改合同期限实现。在荷兰、瑞典等国已逐步开始实行浮动地租，改革方式为：初始地租的设定方式保持一样，改变在租期内的地租，一般为每5年(或一定年限)按通货膨胀调整地租。调整必须反映土地的产出和不足，从而保证土地所有权未来的经济价值。 (2)对开发权利的限制。可以通过对承租人对开发权利的限制使作为出租者的政府获得土地增值的利益。租赁合同通常规定合同只适用于规划制度下的开发权利。若承租人再开发土地(增加土地的使用密度或产生更高的使用价值)，都会导致土地价值上涨。根据合同规定的条款，承租人必须获得出租者(政府)的允许，并且一旦土地发生使用变化，征收的地租也会随着改变。政府通常情况下会允许承租人的新开发权利，因为这是增加收入的一种方式。在以色列，这部分政府允许承租人额外开发权利的费用称之为允许费。

(3)对市场权利的限制。政府部门通常会授予承租人的合同转让权，但是会利用这个机会征收土地价值增加的费用。以色列的基本规定是获得土地自然增值产生利润的市场权利部分归承租人，部分归土地管理部门。这种以出售或馈赠的形式转让土地的税收费用称之为同意费。

(二)国有土地租赁制度对租赁双方产生的影响及保障措施

1、国有土地租赁制度的影响。根据世界各国实行国有土地租赁制度的实施情况来看，国有土地租赁对政府和承租人产生的主要正负面影响归纳如表1所示。(表1)

2、国有土地租赁的保障措施。采用国有土地租赁制度的根本目的不在于使租赁收入最大化。其目的主要是促进城市发展和公共住房建设。从表1可以看出，国有土地租赁制度带给政府的好处大于弊端，而对于承租人正好相反。为了保证国有土地租赁制度的有效实施，世界各国政府都采取了重要的措施平衡承租人和政府之间的权利分配，以促进国有土地租赁这项制度的健康发展。主要措施包括：

(1)提高土地租赁的安全性。首先，针对承租人在合同过期时会丧失他们的财产的担心，政府应保障承租人在合同到期前可以续签合同。在芬兰，当合同过期，承租人可以续签合同。若合同没有续签，出租人必须补偿承租人土地开发的费用。在芬兰地方和区域管理协会制定的合同中，当土地用于住房建设时，承租人有权续签合同。在瑞典，土地租赁合同不会在一个特定的时刻自动过期。第一个期限是60年，接下去是40年，这样承租人可以保证长期拥有土地。最短的期限，也不少于20年，主要针对用于工业发展的土地租赁合同;其次，世界各国相关租赁法律法规禁止政府任何武断性的单方面终止合同，并且合同到期时对土地开发进行赔偿。这些措施能够减少承租人对合同到期时会失去财产的担心，也将合同到期时忽略建筑维护的问题最小化。在芬兰，出租者只有在承租人没有缴纳租金、忽略土地维护、不按合同条款规定使用土地以及没有在规定期限内开发土地等情况下才有权废除土地合同。若政府基于公共利益而不得不终止租赁合同，可以选择与承租人进行协商以转让权利或者强制购买。对于合同到期时对土地开发进行赔偿的问题，芬兰通常运用法律和特殊的合同条款来解决。在这些法律文件中一般规定，出租人必须赔偿承租人的开发费用。通常，考虑到折旧问题，赔偿费定为建筑技术价值的60%～70%。对于工业用地而言，只有双方在合同中明确规定，才需要支付赔偿金。若事先没有明确的合同条款，当合同到期时，承租人必须彻底推翻和挪走土地上现有的建筑和设备。

在瑞典，政府有权废除土地合同的原因是政府可能需要土地进行其他建设，他们主要通过一些平稳的措施来收回土地。若房屋土地租赁合同终止，土地所有人必须购买土地上的所有建筑物和其他固定设施;若是工业土地租赁合同，双方可以协商购买部分或不购买土地上的建筑和固定设施。若政府想在合同到期前获得租赁土地则有两种做法：其一，可以像其他一些私人个体一样，向承租人购买租赁权;其二，进行征收，并说明土地需要用于城市发展或公共使用。对于不同使用用途的土地，政府的开发赔偿力度是不一样的。如上所述，工业租赁与房屋租赁的赔偿问题之所以不同，原因在于工业建筑通常是因为特殊目的而建造的。对于这些特殊建筑的价值，由于其没有明确的市场价值，难以进行客观公正的评估，而且许多用于工业的房屋地基难以用作其他用途。

与此相对应，各国相关租赁法律法规也禁止损坏或者滥用租赁土地以保护出租人的权利。若承租人污染土地或者没有按照合同或者法律的规定使用土地，出租者有权废除土地合同。若租赁土地受到损害，租赁法律法规允许出租者要求赔偿。

(2)提高承租人的心理满足程度。国有土地租赁系统能够维持的原因在于，土地租赁大规模存在是与市场经济和社会结构并存的。针对土地租赁可能不能给承租人类似所有权的心理满足，在芬兰采取的一个方法就是授予承租人向其他人出售租赁权益和建筑权利或者以遗产的形式分配。承租人可以出售、捐赠或者作为遗产的形式将他们的土地租赁权及土地上的建筑转让给其他人。在以色列，将城市租赁合同按照市场价值进行转让是不受限制的。承租人通常可以在任何时间出售、继承、出租或者按照他们的意愿馈赠给任何人。对于大部分城市土地的交易，合同完全是流动的。

三、租金调整的明确化和法律保证

若合同双方能够制定一种机制以确保土地租金计算的公平性，调整土地租金就不存在问题。避免不必要争端的一个方法是在合同条款中明确规定基础租金和以后租金的调整方法。芬兰确保公平租金的目标是通过两种途径达到的。一是租赁法令包括解决合同双方矛盾的仲裁方法;二是芬兰公共当局所采取的行为受公共审查和评判部门的监督。这样就可以防止政府出租人对承租人收取不合理的租金。

四、保障政府的规划要求

在法律和合同中得到保障政府对城市的规划权利。租赁合同中会说明，若土地建设或者其他开发没有在规定的时间内完成，要征收罚金或将合同视为无效。在澳大利亚，租赁法律法规有对完成土地开发的时间限制，土地开发完成前，租赁合同是不可转让的。在芬兰，租赁条令对开发的时间安排没有限制。然而，政府通常在合同条款中增加了特殊的规定，要求承租人在特定期限内完成建筑建设。若承租人不能履行这条规定，政府有权废除合同、收回土地并出租给其他人。这样既鼓励承租人按时完成土地建设，也可以防止土地投机行为。

五、土地租赁制度构建与土地权利分配

土地权利的合理分配在土地租赁制度中扮演至关重要的角色。既要促进城市发展和公共住房建设，又要兼顾各方利益最大化，保障国有土地租赁制度的有效持续发展。

利益分配首先是权利分配，从上文世界各国实施的土地租赁制度的经验来看，构建土地租赁系统，应重点把握好以下几点内容：(1)期限：即租赁合同的期限是多长;(2)续签：即是否有延期或者续签权利;(3)价值：即怎样决定租赁合同的价值，包括最初的价值确定和续签的租赁价值;(4)承租人的使用权利：即是否对承租人使用权利进行限制，确定使用规划限制的土地的关系;(5)承租人的开发权利：即承租人未来开发的权利与条件;(6)承租人的转让权利：即是否对转让进行限制，当然这个转让包括出售、继承等;(7)承租人的市场权利：包括土地转让时财产价值的受益利益的分配，土地是否抵押等;(8)政府控制开发进度的权利;(9)政府合同终止的补偿机制。

土地租赁制度作为土地使用的一种方式，在世界各国有了广泛的应用和丰富的实践经验。在当前我国法律规定的城市国有土地所有权和土地使用权分离的情况下，城市土地租赁制度建设将有助于国有土地所有权的经济利益的实现。

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