房地产行销是什么
目前房地产市场库存量较大，加之市场行情冷清竞争激烈，各房地产企业营销压力较大。懂得如何进行房地产行销尤为关键，下面是小编带来关于房地产行销是什么的内容，希望能让大家有所收获!
房地产行销理念
1.1行销概论
行销：通过研究、策划、推广、交易及实体配销技术等一系列整体策略，确实掌握消费者需要，把握环境变动所带来机会的动态型企业经营活动。它包括了：
事前：了解四周环境，调查市场需求，分析、预测，规划产品，订出合理价格，选择适当的销售网，编出广告预算、促销政策等。
事中：人力推销，研究推销技巧(接近、交谈、表演、拿订单、顾客管理等)。
事后：服务、信用、评估与控制等。
行销是以顾客为中心，以获取最大的利润为目的。行销包容了企业管理学、社会学、心理学、行为科学、请函学问，同时生成体系，从实务开始，在理论上生根，最后演变成科学，进入艺术的境界。
运用双手的人是劳工;运用双手和头脑的人是舵工;运用双手和头脑与心灵的人是艺术家;运用双手和头脑与心灵及两条腿的是行销员。行销员运用技巧和智慧，让顾客了解而购买，得到好处与方便，提高生活水准，最后反馈到企业内部，增加生产效率，如此生生不息、蓬勃发展。
行销员生活的一部分。求婚、谋职、处事、夫妻之间、作家、画家、政客等。会做行销，别人才会承认你做“好”了人，在芸芸众生中，占有一席之位。行销是一多采多姿的职业，让你与广大民众接触中获得各方面的经验。行销已不是你要不要做的问题，而是你要如何做好的问题。
1.2房地产行销业务操作纲要
基本要求：行销的游戏规则
最基本的早期时，就是花劳力把东西卖掉，因素之一。现在，有基本的观感。
1.客户的观点来说明他们想要的、需要的、了解的，应替客户想一想，了解之后知道他的需要，了解他的能力
2.收集个人情报资料，有助于了解，应旁敲侧击展开了解。
3.建立情谊，人们通常会请朋友帮忙，基本上都想和朋友做生意，客户通常对陌生人产生不信任感。要让他相信你，因此，得与他交朋友。“交朋友“非常重要，如不做好，后来可能会很辛苦。累计无形资产，即使卖完房子也要保持朋友的关系。
4.建立竞争的对手无法攻破的交情护盾，老客户非常重要，客户介绍客户，房子是不动产，俗话说“有土始有财“，说实话是重要的。要有竞争意识敢去拼，注重低价位盘子，这些客户会带来更多的客户。
5.建立共同的话题发掘、试探客户，寻找共同点，了解其兴趣与爱好，共同话题
男性：兴趣：运动、得意的事和成就感
女性：兴趣：买衣服、逛街等
请教不懂的问题，拉近两者之间的距离
6.取信于人，信守、准时，能力范围所能达到的事情帮助客户，增加自己讲话的可信度。
7.做个风趣幽默的人
8.千万不要被客户感到你在做行销。不要让客户感觉到你在卖东西，“生意不在人情在”，让他感到买你的东西能得到好处。
行销成功三要素：态度、幽默、行动
个人亲和力，让客户很快接受你，有礼貌
行动：决不放弃，要求客户买下房子。
平常练习思考，想出对策，针对客户的问题，随时记笔记。
收集客户的问题点，不能死记某一样东西，应该视具体情况与人来决定。
客户的期待
基本期望得到的大概有以下几项：
1.希望你只要告诉我事情的重点，比如针对价格等等，也许不需要把产品讲得太透明，太烦琐。避免讲一些让客户感到紧张的字眼，做一个道德的业务员，给一个理由告诉客户为什么这房子适合客户，理由是什么。例如，为什么要求客户买2R的房子，应告诉客户理由，比如一家三口2R的就够了，要替客人着想。这样做会让客户更快决定买下你的房子。
2.要老实。
3.给理由
4.说明理由
5.证明给客户看，例：付款方式如何的轻松，按时交房、证明交通的便捷等。
6.客户的心态：让我知道我并不孤单，告诉我一个与处境类似的案例。找一个与客户相似的例子，举给客户听。
7.自我证明价格，让客户感觉价格合理，用同地段同类产品比较给客户看。拿实际的东西给客户作比较，举出产品的优点来说明价格的合理。
8.告诉我最好的购买方式。因为客户希望购买的轻松，没有压力，让他知道什么是对他最好，告诉他最好的方式，就算客户有能力一次性付款，也要试着说一说分期付款。
9.强化我的决定。客户已经有点动摇，业务员要把优点说给客户听，帮助他做决定。举事实的例子给客户听，告诉他房子可以增值的实际问题，还可举交通等方面。
10.不要和我争辨。客户不喜欢业务员与他争，即使业务员赢了，结果客户也会失去。先肯定客户，然后再去否定，先支持他赞成他的观念，然后用一些“只是……，可是……，但是……”等字眼婉转的否定他，暗示客户，稍稍带一点攻击性，但不能很明显。
11.不要用瞧不起我的语气和我说话。有的客户对买房不懂，不要很无礼地找出他的错误，应慢慢地讲解给这些客户听。
12.别说我购买的东西或我做的事是错的。不能用无礼的语气中伤客户，对于有些已经在别的地方小订的客户，不要急着说竞争对手的不好，应好好对待，慢慢地磨，让客户对你和你的房子感兴趣，对于小订退户客户应该是非抢不可的，如真谈不下来，进行人海战术。有时可以采取演戏的方式，逼客户“投降”，采取一些技巧。
13.我在说话时请你注意听，闭嘴聆听。
重点：除了了解、观察注意其讲话，最重要要让客户看到你是在全神贯注，认真地听他讲。客户便会觉得你对他说的话很感兴趣，他便会滔滔不绝地讲下去，让你更深层了解他的底细，偶尔提些问题，时机成熟时，便点到为止。
14.房地产行销说话要真诚
五步推销法
1.激情——主要是在于激发个人潜力，不断地开发客户，有决不放弃的决心。
例如：给自己订一个目标，如一个亿销售的案子，给自己定一个四、五千万业绩的目标，鞭策自己去达到这个目标。
2.感情——要与客户“谈恋爱”，拉近与客户的距离，谈感情，但要拿捏得当，建立友谊。
3.展示你的商品——在最短时间内让客户有第一印象，介绍模型非常重要，有一定流程。
4.价格——你最后守的价格，守住价线。让客户很难杀这价钱，价格绝不能退得太快，尽量一折一折的退。应该沉住气，慢慢来，引诱顾客来砍价，但又要让他觉得很困难不好砍。
5.数量——未必客户买一套就是一套，引导他多买几套。
情感是推销的润滑剂。成交前情感的交流。成交前情感的注入。成交前情感的联络。这过程最重要在于那些小订的客户，安定安抚客户，强化其决定。
房地产行销成功二十六招
1.建立并维持积极的态度。要有激情，变不积极为积极，以行动切实做到这一步。不能报有无所谓的态度。
2.相信自我，如果连自己都不相信怎么能做到最好。告诉自己“我能做到，我是一个顶尖的业务员”，但不能自我膨胀，鼓励自己向另一个高峰迈进，维持这种感觉。
3.订一个计划，设定并完成目标。做到在案前订计划与目标的习惯。向高的目标挑战，给自己压力，让自己想尽办法去达成目标。
4.学习并实行基本行销原则。通过听录音带、看书，互相讨论学习得到良好的解决方法。一定要不断地看书，有空就看各类书籍，增加自己的知识面，不要什么都不懂。
5.了解客户并满足他们的需求
6.为帮助而销售。不是让客户感觉，而是要出自真心地帮助客户，客户会很感谢你，最终他还是会和你买房子。
7.建立长期关系，无形中客户把你当作一个顾问，介绍更多客户给你。
8.相信你的公司与商品。相信公司的眼光，公司接下楼盘，证明它有可卖性，此外只有相信自己的产品，才能让客户相信你。
9.真诚
10.准时赴约，客户绝对不喜欢不守时的业务员
11.表现出专业的形象。内在：在对产品有很深、很透彻的了解，对一些专业法规及基本的东西要知道，要比客户懂得多。对市场了解，各个楼盘地段的情况。
12.与客户建立良好关系与信任感
13.善用幽默
14.对商品了若指掌
15.强调好处而非特点
16.不要恶意贬低竞争对手
17.倾听购买讯息。从倾听中可听到一些客户的购买讯号，应及时抓住讯号，趁热打铁。
18.预期客户的拒绝。先预防他可能提拒绝的问题。
19.要求客户购买。记住最终目的是要客户买房子。
20.提出要求客户立即下定单之后记得立即闭嘴。不让客户有犹豫的机会，记得“言多必失”，应赶快写完定单，速战速决。
21.如果销售未成功立即约好下一个见面时间。应采取压迫性的约法，一定要用时间去压客户，约完后追踪再追踪。
22.努力会带来好运。比别人更努力就一定会带来好运，不要看轻你的客户。
23.坚持到底
24.热情面对工作
25.留给客户深刻的印象
26.追踪
开启客户的心动钮
如何发现客户的瞬间欲望
1.提出与现成处境有关的问题。让客户自己感觉这产品适合他的，提出一些他现在的状况，钩起客户的欲望，在此情况下趁热打铁。
2.询问他得意的事。每个人都喜欢说自己得意的事，可以直接地询问方法来询问客户，有了开头，后面就会比较容易，你要与客户一起分享客户开心的事，这样客户就会信赖你，会越说越多。
3.提出与个人兴趣有关的问题。如果谈到与客户兴趣有关的问题，客户会非常高兴，才会说真话。卖房子应速战速决，速度快会比较安全。
4.问他假如他不必工作，他会做什么。通过对客户的理想愿望中了解他，获得一些他购买的讯息
5.捉出与目标有关的问题。可以问客户的目标，比如这一生想买多少房子等等，当客户提出一个问题，要抓住这个问题询问下去，引导客户掉入你的“陷阱”。
6.看看办公室里每样东西。通过观察里面的每一样东西，可以某些特殊的物品上反映出客户的爱好、性格等，比如照片，可反映他的家庭状况，然后针对着方面展开话题，充分了解你的客户。
让你的客户掏腰包
基本要素
热心、准时、友善、专业
热心与友善比较重要，只要做得透彻，有亲和力。要有诚心不要骗客户，以诚交友。
1.充分的准备——谈话的话速，谈话要流畅，表现出专业水平，应与客户对答如流，了解周边个案情况。
2.商品说明——考虑整件说明流程，让客户有深刻印象，因此业务员应多多互相练习。
3.准备书面的东西，例：文件夹(价格表、房型、交通、消息等)，让客户明白看到，促使他了解相信你的产品。
4.讲一个你帮助其他客户的故事。曾经怎样帮助解决买房的问题，如付款方式方面等，客户会感到很放心。
5.不经意地说出大客户或准客户竞争对手的名字。不经意地说出客户的竞争对手会刺激客户，会有很大好处。
6.一张满意客户的名单。给客户看一看小订、大订的单子，让客户感到紧张、害怕，客户会很快做决定。业务员之间要有默契。
7.不要令准客户感到困扰。如果客户很有钱，你千万不能贪心让客户多购几套，这样只有让客户感到困扰，应让客户买得轻松，缩短时间。
8.强调售后服务。物业管理、水电保修。
9.为帮助而行销，不要为佣金而行销。要有胸襟，让他感到他不买也没关系，没有压力，就会与你拉近距离。
客户为何要拒绝购买?
1.不想买
2.钱太少
3.自己拿不定主意
4.认为别处有更划算的买卖
5.另有打算，不想告诉你
6.另有门路(找到老总)
7.现在忙着处理其它更重要的事
8.价格太高，太贵了
9.不喜欢你，对你的商品没有信心
10.不喜欢，不信任你(你可以反同客户)
预算
单位买房或公司买房(如钱有差距的话就想办法两边都有拉进)
想买可是价太贵了，想压低你的价格：想办法帮他解决付款方式(1、有没有带钱?2、要引导他买房子。3、千万不要担心客户跑了。)
商品有没有问题?
公司有没有问题?
服务有没有问题?
价格有没有问题?
总结：做业务一定要有心，“世人无难事，只怕有心人”
客户的讯息
不必说太多的话，尽量让客户自己表达，从中获得讯息。
1.经常听到的客户询问的问题，例如，“什么时候交房”，从中可知客户关心什么、在意什么，并了解客户现在的问题所在。
2.有关价格问题，客户如果很关心问地很细，或客户之间对于价格互相讨论，这表现出了客户强烈的购买欲望，此时业务员就应该考虑如何来回答与解决客户的要求，并要善于观察思考对策。
3.交货问题例“交房后的物业管理怎么样”等等，此时说明客户可能会购买，客户已经透露了讯息。
4.问到公司的问题例“你们这个项目是否第一个项目?”等详细问题，客户想从中得到自己是否会上当，怕被骗，因此想要进一步去了解。
5.需要重复说明，例在付款方式上一而再，再而三地问，表现出客户很注重某一因素，说明了客户其本身的问题，业务员应注意从客户言行举止中散露出的问题。
6.品质结构的问题，例房屋水管的问题等等，客户想从中得到保障，现在房子的基本结构业务员应充分掌握，高层一钢骨，多层一砖头，剪力墙：简于砖头与钢筋之间。
7.保证维修的年限。
8.客户如果重复看某一样东西，比如样板房。
9.会询问购买过的客户。应用感觉，发挥想象力。
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