有人说，中国的楼市就像一部悬疑片，过程是个迷，结局谁都无法预知，我们只有透过重重迷雾，看清某些现象背后的本质。曝光中国楼市中20条黑幕，不可不知!2016年是否该入市?有传言称，买了就准备做炮灰吧!你信吗?

一、2016年依然会地王频出

2016年依然会地王频出，市场集中度会进一步提高，今年开始，房企融资越来越轻松，典型的就是公司债，各大房企都不差钱，2015年的土地市场非常火爆，2016年也会维持这样的格局。

二、一二线城市：预计销量将持平，而销售均价将上涨10%

著名证券研究机构中金公司研究部发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。报告对全国主要城市房地产销售价格、销售量均进行了预测。中金预测，2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于：1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限;2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量;3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

1.库存水平下降和新增供应减少会推升销售均价

一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50%和25%至7个月和13个月，分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降，未来库存去化周期很可能会进一步缩短，考虑到1)2014年土地购置面积下降27%，今年前9个月继续下滑5%。库存水平的下降将支撑销售均价向上，而总可售资源的减少将令销量受限。

2.货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响，刺激销售均价上涨，并支持销量

本轮货币政策宽松周期的力度前所未见(不到12个月的时间累计降息165个基点，下调存款准备金率300个基点)。我们预计，未来货币政策还将进一步放松(预计2016年降息25个基点，下调存款准备金率600个基点)，从而支持一二线城市的销售均价持续上涨。虽然宏观经济放缓可能降低需求，但在一二线城市流动性效应将抵消该影响而有余。因此，我们认为一二线城市销量的下降空间有限。

3.土地成本较高的新增供应入市将推高销售均价

2013年以来，一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。预计新项目普遍会瞄准高端市场，制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升，从而推动销售均价结构性上涨。

三四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求，尤其当前宏观经济低迷，我们预计2016年三四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%。

三、哪些城市有可能表现更好?

第一， 深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外)，这些城市将供不应求，最可能有突出表现。

第二， 看好的城市——中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。

第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角)的三线人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。

四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧

优秀资源都会往一线城市及周边城市聚集，城市之间及城市内部分化加剧，一线城市已经郊区化，现在进入郊区城市化的阶段，二线城市正处于郊区化的过程，大量人口正在往郊区迁移。未来也会走一线城市路，从城市郊区化到郊区城市化。所以城市内部找好热点城市的潜力区位也很重要，不要盲目拿地。

五、2016年上半年楼市整体较乐观

大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。

金科地产战略总监许焕升认为，2016年楼市会比2015年差一点，但不会比2014年差。首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降;其次，国家政策支持力度会越来越大;第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。

某上市公司战略总监则判断2016年上半年整体比较乐观，下半年或出现第一轮周期性调整。明年上半年还会延续今年的回暖势头，因为从目前来看，楼市政策达到了历史最大宽松度，供求关系也相对健康，成交量会在今年年底或明年上半年达到高点。

六、改善性住房需求份额持续增加

2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。其次，二孩政策的全面放开。第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。

金科地产战略总监许焕升认为，从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。比如金科地产2016年刚需产品和改善产品比例或调整到6:4。2015年拿的地很多也是为了改善型需求做准备。

七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升

明年一线城市房价怎么走?有说“断崖式下跌”的，有说继续猛涨的。

资深地产人天雨认为，如果没有特殊政策出台。明年年初一线城市房价企稳，深圳等今年上涨过多的城市，可能有10—15%的短暂回调，但之后，仍将继续上升。

一线城市的房价，并非单纯由供求关系决定的，其更深层次的原因在于资源的非常聚集。优势资源聚集在一线，造成了人群的非常聚集。而且，因为其他投资渠道的风险和不畅通，更因为货币持续贬值，而“肉烂了在锅里”，也就是说不管货币贬值升值，楼市的总价值不变，大量资金一有机会就涌入楼市。

就如同日本“东京都”附近的房子和其他地方的房子不是一个概念，我国一线城市的房子和其他地方的房子也将不是一个概念。

2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品，就如同金子不能吃宝石无法治病，但一样价值很高一样。一旦人们觉得房子值这个价格，它就可以卖出相应的价格。

2016年年初，一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳，部分区域会有10—15%的回调，但随后仍将一路往上，明年年底与今年相比，一线城市房价将上升10%左右。

八、品牌房企扩大在二线城市份额，部分本地房企退出

UA国际山西区域经理董捷判断，2016年品牌房企将扩大在二线城市份额，部分本地房企退出。内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢，并非是本地没有刚需。

实际情况是：

1.因为许多地方政府执法不严，小产权房遍地开花，“五证”不全就开始出售更是成了普遍现象，于是守规矩的房企反而不好活，许多刚需住进了小产权房;

2.许多落马贪官之前以权谋私，许多本地房企以低价获得土地，与外来房企不公平竞争。以至于很多全国性的房企进入一个地方，往往需要和当地房企合资成立新企业，才能占有一席之地。

2014、2015，中央反腐给力，许多贪官落马，官场风气一变：

3.许多本地房企所依仗的“关系优势”不复存在。而他们在过往经营中已经形成路径依赖，不知道在纯市场环境中怎么竞争怎么游泳。

4.许多地方房企老板因为牵涉进腐败窝案而被捕，企业也一蹶不振。剩余的开发商产品设计能力不足、成本控制也不够好，无力和外来房企竞争。

而万科等全国性房企，从来不行贿，也不靠市场以外的因素去竞争，其强大的产品设计能力、成本控制能力，将越来越占优势。

二线城市不是没有需求，而是需求有限，这些有限的需求将去向最好的性价比的产品。因此，2016年，在许多二线城市、省会城市，本地房企将逐步退出，全国性品牌房企在当地市场所占份额将进一步扩大。

九、现有“刚需”房大量“死亡”，新型好产品反热销

明源地产研究院书友群群友认为，明年三四线城市刚需房大量死掉，新型好产品反而一定不用担心去库存。许多人说起三四线城市，就说“去化难”。实际上一个数字根本不足以说明全部的情况。三四线城市，目前的所谓“存量产品”，量是非常大，但许多质量都不高，设计很差，好多都是几年前就盖起来的。

产品差，核心在于思路，说白了，就是这些开发商把三四线的消费者当成啥好东西都没有见过的人，随便搞个房子就想赚钱。舍不得前期多花设计费用，也舍不得用好材料，还舍不得精雕细琢花工夫。

但实际上，三四线城市的消费者并不需要这样的产品，因为：

1.三四线城市许多就是本地人，家里好歹都有套房，并没有到不买就没得住的程度。

2.三四线城市的消费者每天也上网看电视，看美剧韩剧，对房屋产品的欣赏水平是很高的，一些经常外出旅游的要求就更高。

3. 三四线城市房子许多本身就比较大，100平左右的房子很正常，所以买房者要“改善”的时候，许多时候并非是从面积角度出发的，也就是说他们想要的不是更大的房子而是更好的房子。

因此，三四线城市许多所谓“刚需”楼盘去化难一点都不奇怪。因为许多人需要的是更优秀的“改善”产品，而存量房本身就不是这样的产品。

因此，2016年，大量“存量”房将继续去化难，而一些用心的好房子，将卖得不错。如果有好的开发商敢于开发“新产品”，必然带来“新需求”，实现畅销。

十、移动化、扁平化、合伙人仍是房企组织变革方向

明源地产研究院执行院长徐颖指出，组织更加扁平、决策更加专业、沟通更加高效及碎片化，仍是房地产组织变革的方向，而更多房企会推出合伙人制度。

明源地产研究院房企转型与创新研究专家刘策认为，风险管理将成为房企管理新的风口。2016年，房企将高度重视风险管理，新环境下企业面临的战略风险，资金风险，运营风险等愈加突出，像很多百亿军团都把风控体系建设和风控队伍培养作为企业未来持续健康稳健发展的头等大事，在内部构建以风险梳理—风险识别—风险预警—风险应对，建立以风控指标体系和流程优化为双轮的风险控制体系。