容积率（ＦＡＲ）是指项目计划建造用地规模内悉数修建面积（Ｓｃ）与计划建造用地面积（ＳＬ）之比（ＦＡＲ＝Ｓｃ／ＳＬ），是个无量纲目标，明确，便于操控。

一、不一样用处土地容积率特性概述

商业用地因为容积率的改动在很大程度上体现为楼层的改动，商业物业楼层报价区别显着，其体现在楼面地价上的区别也较显着；

寓居用地当容积率在特定规模内（如对应多层物业与别墅物业时），因为物业类型的稀缺性引致的土地价值显着，其楼面地价的区别也较大；

工作用地则是在容积率上升抵达必定的程度（对应超高层工作物业）后，鉴于工作物业的标识性特性，引致单位修建面积地价的超量，楼面地价不降反升；

工业用处的土地在很多状况下（通常在以外）没有容积率的约束，即使有，对地价的影响也甚小，其地价的区别更多的是由工业集聚度、工业导向、区域配套状况、方针引导等别的要素导致的。另依据《国务院对于促进节省集约用地的告诉》（国发［２００８］３号）第八条“对现有工业用地，在符合计划、不改动用处的前提下，进步土地利用率和添加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步进步工业用地操控目标，厂房修建面积高于容积率操控目标的部分，不再增收土地价款。”容积率不作为影响工业用地地价的主要要素。因而工业容积率批改不纳入本次的研讨规模。

所以，这篇文章研讨供给寓居、工作、商业三种用处土地容积率对楼面地价的影响剖析。

受计划操控影响显着：通常状况下，某一区域或特定地块均有容积率上限目标操控，如依据计划相关文件，上海市内环以内住所的容积率上限为2.5。

与别的目标相关性强：容积率与修建密度、修建层数、总高度、绿地率、修建覆盖率等目标彼此相关，构成完好的地块经济技术操控目标体系。但通常状况下，相同用处的地块之间修建覆盖率等别的目标相差不大，因而，容积率是主要的报价批改要素。

利益倾向的多元博弈：开发商从赢利视点动身，倾向寻求进步容积率；政府一方面期望适度进步容积率来获取更大的土地收益和进步招商引资的吸引力，另一方面思考到城市的可持续发展，又要思考计划部分的定见，对容积率进行恰当下降和操控。

在合理的空间环境条件下，容积率越大，建造开发强度越大，土地利用率越高，土地报价越高，但这种添加呈一种递减的规则。反映在楼面地价上，通常状况下，容积率越大，楼面地价越小。但因为地价构成机制的杂乱性，这种规则在不一样用处、不一样区域间又存在着杂乱的改动。