西安某小区房子频出问题，工业用地上私自建住宅导致小区业主受害。那么工业用地上的住宅都不能买吗？好多产权年限为50年的是怎么回事？

西安市菲香槟城小区多套房子被两卖，该项目实际为工业用地，相关部门已经其进行多次查处。2014年业主在接到电话收房通知后，发现达不到收房标准。由于由于延期交房按照合同约定，业主会获得一定的违约赔偿金，但收房后开发商并未履行。小区无集中供暖；不通天然气；楼道内消防栓没水；每到下雨车库就会被水淹，要靠人工抽水，根本没法停车；二期用的还是工业电，目前电费为0.62元/度。

一、为何一个小区会出现如此多问题

开发商五证不全，开发商为陕西建功企业集团，从所提供的土地使用证复印件可以看出该土地用途仍为工业用地。开发商没有经过相关手续私自改变土地用途。此类房子以后房产证也不能办下来。

二、工业用地能不能建住宅

1、工业用地不能私建住宅

从国土资源部获悉，新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。按规定，工业项目的建筑系数应不低于３０％。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的７％。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业企业内部原则上不得安排绿地。因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过２０％。

2、工业用地建住宅需要相关手续

一些企业在获得工业用地使用权后，是经过相关部门运作许可，是可以改变土地使用性质建造成套住宅楼。

三、工业用地改变土地用途后建的住宅能买吗？

1、使用年限

工业用地50年，比住宅的70年缩水严重；

《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为50年后的土地出让金肯定会比现在的贵！

2、交易税费

初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%； 如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高 。

3、多数不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，长贷款年限10年 。

4、日常生活成本费用

如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

5、设计标准

设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

6、无法迁入户口

在此提醒广大购房者在购买房屋时一定不能只听置业顾问一面之词，要多方打探，查看开发商五证，关注开发商整体信誉度，将相关开发商承诺的内容写到购房合同中。遇到问题及时维权，不然容易被开发商一拖再拖事情解决起来比较麻烦。若是集体问题可以联合其他业主一起维权。在这里小编希望看到的是广大购房者在买房前就能规避风险，买到称心房安心房。