在房屋租赁市场,我们经常会听到或见到房屋转租,其在社会经济生活中的应用也日趋普遍,如果转租不好,极易产生纠纷。

转租,是指承租人在租赁期间内将租入资产出租给第三方的行为。由于在初始租赁时,承租人与出租人订立租赁合同,多少会存在着双方之间的彼此信任,诸如出租人信任承租人会合理使用房屋、会按时交纳租金等,但如承租人将房屋转租予第三人,则该种信任将荡然无存。鉴于此,法律为保护交易的安全,要求承租人在转租时必须经出租人同意方可进行。我国《合同法》第224条第二款明确规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

转租的前提是必须经原出租人同意,其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋,如房屋出租合同未明确这一点,承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意,或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则,属于承租人违约,不仅转租关系不能成立,而且出租人据此有权解除租赁合同,并可追究承租人的违约责任。

那么,什么样的情况个人不得转租呢?

一是承租人在承租房屋内擅自搭建的。

二是承租人拖欠租金的。

为了保护出租人的利益,即使租赁合同就转租事项作了约定,上述第一、第二种情况发生时,出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示,拒绝同意房屋转租,并按合同约定追究承租人的违约责任。当然,如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见,也可以不受上述禁止转租条款的制约,但在违反法的情况下除外,例如,当擅自搭建违反房 屋规划管理规范时。

如何避免房屋转租产生纠纷

一是好经过相关合法的中介机构。这是因为,中介机构会对所出租的房屋进行审查,确保房屋的安全性。

二是订立书面合同,且在合同中要明确房主、转租人、和承租人的法律关系。这不仅仅关系到安全问题,同时也关系财产问题。

三是避免与转租人单独签订租房合同。这是因为如果房屋转租没有经过房东的同意,房东可以随时解除房屋租赁关系。

四是转租合同当事人登记备案提交的材料符合规定的,房屋所在地的区县房地产交易或市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处应出具转租合同登记备案证明。

由以上可以看出,房屋转租不同于房屋租赁,其注意事项更多,更需谨慎。