房地产去库存，农民工能做啥？

10%的农民工市民化，就可以缓解库存压力

清华大学房地产研究所所长刘洪玉：2014年底农民工的总量2.74亿。今年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。据国务院的数据，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担也挺大。从这个意义上来说，要让农民工在城市能够买得起或租得起房，必须要有政府的补贴。

降低商品房价格，政府能做啥？

政府应采取激励政策，并压缩税费、交易成本

刘洪玉：降低商品住房价格是有可能实现的，尤其是在三、四线城市。政府为了降低市场风险，可以采取必要的激励政策，或者是团购保障性住房的做法，鼓励开发商主动降价。人们买房子大多是在房价上涨的过程中实现的，如果房价处于下降通道，人们担心后悔很少会出手购买。因此，政府和社会各界，还要尽量维持一个相对稳定的市场环境，以利于人们做出理性的购买决策。

国家信息中心主任牛犁：今年土地出让金已经下降了30%多（总的金额），压力已经很大。如果再降价卖地不太现实。不过，相关税费、各环节的图章，现在还是很多的。要么你得给这些部门送房子，要么人家买房子的时候你得照顾，这里面交易成本的负担是非常大的。所以说，税费、交易成本这些，是有压缩空间的。

让房地产商割肉，他们情愿吗？

企业主动降价比较少见，兼并重组有利于降价

海口房地产协会副会长邱廷录：降低房价可能有3种情况：

1.企业自身降价，但是空间并不是很大；

2.政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间；

3.行业破坏性的降价，开发商大面积现金流断裂，大面积的企业破产，房产企业抛售，投资人弃房而去，房价会大降。此外，企业兼并重组是一个很好解决房地产去库存的办法。

当下出现房子滞销的企业基本有两种，一种是企业规模比较小，开发成本较高。另一种是企业产品没有品牌附加值，房子卖了很低的价还没有人买。通过大企业兼并一些小企业，并不一定要降价，就可以消化掉现有库存，确实需要降价的通过降低成本规模化开发，也有了降价空间。