导语：宅基地纠纷还可以通过人民调解来解决。人民调解是指在调解委员会(包括城市的居民委员会和农村的村民委员会)的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。

农村宅基地买卖有何规定

在农村房屋买卖中，很大一部分是因为农村房屋宅基地买卖合同无效引发的纠纷。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。

相关规定：

1、宅基地只能在本村集体内流转。根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件

2、由于中国实行城乡二元体系，在城市化浪潮中，越来越多的人“农转非”。无论出于什么原因，一旦把户口转走，就失去了对老家宅基地的继承权，又不能买回来，只能眼睁睁看着“祖宅”变成村集体的资产。

3、由于农村户口与土地的对应关系，有些人不愿意“农转非”，甚至有些公务员想方设法“非转农”，但这些毕竟是少数，“进城”才是大势所趋。因此从具体的家庭的角度而言，如果相关法规不变，宅基地注定会失去。

4、根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。

5、农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助用房(厨房、仓库、厕所)、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村宅基地国家政策都有哪些

1、中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知

四、加强农村集体土地的管理 要结合划定基本农田保护区，制定好村镇建设规划。村镇建设要集中紧凑、合理布局，尽可能利用荒坡地、废弃地，不占好地。在有条件的地方，要通过村镇改造将适宜耕种的土地调整出来复垦、还耕。农村居民的住宅建设要符合村镇建设规划。有条件的地方，提倡相对集中建设公寓式楼房。农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准，依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。

2、国务院关于促进节约集约用地的通知

(十七)鼓励提高农村建设用地的利用效率。要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的前提下，依法盘活农村集体建设用地。按规划稳妥开展农村集体建设用地整理，改善农民生产生活条件。农民住宅要符合镇规划、乡规划和村庄规划，住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助。

(十八)严格执行农村一户一宅政策。各地要结合本地实际完善人均住宅面积等标准，控制农民超用地标准建房，逐步清理历史遗留的一户多宅问题，坚决防止产生超面积占用宅基地和新的一户多宅现象。

3、国务院关于深化改革严格土地管理的决定

禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

4、国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

5、陕西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于推进农村宅基地复垦整理促进新农村建设意见的通知

二、推进农村宅基地复垦整理的政策措施

鼓励有条件的农民放弃宅基地进城镇落户。农民放弃宅基地后，不影响其农村集体土地承包权益，不影响其作为农民身份享有的原有政策待遇。对已在城镇购置商品房定居或愿意进城镇规划区定居，并自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地的农民，按其退出合法宅基地的面积确定一定标准给予奖励，奖励方式可进行一次性货币奖励或定期给予养老生活补助。复耕后的宅基地归村集体经济组织所有。在符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划的前提下，将原宅基地和房屋由农民自愿协商后有偿调剂给有条件申请宅基地建房的本村农民的，可视作放弃宅基地享受上述政策。具体奖励标准和办法由县(市、区)政府制订。

引导农民向村镇建设规划区集中。经批准的新村建设规划区建设用地，可将村庄规划区内的承包地由村委会统一组织进行土地调剂。对愿意退出老宅基地进新村建设规划区建造住宅的本村农民，可按规定为其报批宅基地。对需跨村进镇规划区和中心村建设规划区居住的农民，在放弃并退出老宅基地的前提下，政府可提供国有土地。

加快新村建设规划区的基础配套设施建设。各级政府要按照中央“三个继续高于”和省委、省政府的有关政策，从土地有偿使用收益中拿出一定比例的资金用于农村基础设施建设，重点安排农村村庄规划和村庄道路、排水、环卫等项目。要提高新村建设规划区的基础设施建设标准，努力改善村民的生产生活条件和居住环境。允许在规划区内依法确定一定比例的集体建设用地用于流转，流转收益主要用于新农村建设中村内公共基础设施建设，也可从新村规划用地中明确一定比例规划为新村社区服务用房建设用地，在依法办理用地手续后由村集体经济组织统一经营。在新农村建设中应坚持节约集约用地，防止盲目将旧村庄用地用于流转或进行商业性开发。

加强规划的编制和管理。各地要抓紧编制村庄建设规划，并做好与土地利用总体规划的衔接。在新一轮土地利用总体规划修编中安排好新村规划用地。规划批准实施后，农民一律在新村规划点建房，严格控制单家独户建房，鼓励建设联排住宅和多层公寓。对单户宅基地和新村规划点人均居民用地面积实行双控制，确保新村居民点用地面积比老居民点用地面积明显减少。

6、中华人民共和国耕地占用税暂行条例

第十条农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。

7、陕西省人民政府办公厅转发省建设厅省国土资源厅关于加强农村村庄规划建设及用地管理意见的通知(陕政办发〔2007〕132号2007年10月12日)

(二)严格规范农村村庄建设项目审批程序

要严格按照规划审批农村村庄建设项目，规范审批程序，健全监督管理机制，严格执行“选址意见书”和建设施工许可证制度。今后,凡是在农村村庄规划区内建设村民住宅和基础设施、公共设施及工商企业生产经营设施项目的单位和个人，应先向村民小组或者村民委员会提出申请，经村民大会或者村民代表会议讨论通过，报乡(镇)人民政府审核，经县级建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，再由县级国土资源部门依法办理有关用地手续。基础设施、公共设施及工商企业生产经营设施项目，在开工前需取得施工许可证后方可开工建设。 在农村村庄进行村民住宅和基础设施、公共设施及工商企业生产经营设施建设，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用农用地。确需占用农用地的，应当依照《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由县级建设行政主管部门核准并发放选址意见书。 各地要强化规划意识，任何单位和个人不得随意更改规划，使规划切实起到新农村建设的引领、规范、协调、促进作用。要坚决杜绝未经规划许可的一切建设活动，也不得以任何文件、会议纪要的形式取代或更改规划要求。如确需调整规划，必须严格按照有关程序办理。

(三)、切实发挥农村村庄规划和土地管理在村庄建设整治中的作用

“十一五”期间开展的“千村百镇”建设整治活动，是社会主义新农村建设的切入点和重要抓手，对于改善农村人居环境、提高民生质量、统筹城乡发展、促进社会和谐具有十分重要的意义。各地要坚持规划先行、因地制宜、统筹安排、分类指导的原则，积极稳妥地推进建设整治工作。

1、要依据县域村庄布局规划，科学合理地进行村庄建设整治。

妥善处理好保留或撤迁并村庄与相关公共基础设施建设的关系，避免重复建设，造成不必要的资源浪费。要本着统一规划中心村、逐步缩减自然村和量力建设新村庄的思路，坚持从实际出发，做到实用性与前瞻性相统一，一村一策，多层次地推进村庄治理、旧村改造、新村建设和特色村打造等工作，优化基础设施布局，实现城乡公共资源的优化配置和共建共享，促进新农村建设健康发展。

2、要依据村庄总体规划和村庄建设规划，有计划分步骤地抓好村镇容貌整治。不断完善公共基础设施，加快改善农村人居环境，使其功能完备，方便生产生活。

3、要依据规划建设和土地管理的法律法规，把建设整治活动与土地复垦整理工作有机结合起来。

做到一手抓村庄建设整治，一手抓土地复垦整理。要把旧宅基地复垦和闲置土地整理作为村庄建设整治活动的重要任务之一，统筹规划，合理安排，同时下达任务，同步组织实施，同等考核评比，使土地利用总体规划和村庄建设规划相互衔接，以村庄建设整治带动土地复垦，以土地复垦促进村庄建设整治。

4、不断强化农村村庄规划建设和建设用地管理的工作措施要加强规划效能监察，保证规划有效实施。

进一步健全规划建设监督管理机制，规范办事程序和审批程序，凡涉及农村村庄规划建设的事项，都必须按照法定程序办理有关手续，坚决杜绝未经规划许可的建设活动。各级规划建设和国土资源主管部门要充分发挥职能作用，加强协调，密切合作，定期检查，跟踪管理，每年对规划执行和建设用地情况进行一次考评，并将考评情况予以通报。要建立健全规划建设及用地的举报、投诉、督查制度，严肃查处违反规划的用地和建设行为。全省各级政府要加强指导检查，不断总结经验，及时协调解决工作中的困难和问题。要在乡(镇)机构改革中，进一步建立健全乡(镇)规划建设助理员和协管员队伍，落实编制、工资待遇和保障经费，稳定队伍，强化责任，加强服务，不断提高工作质量。要加大规划编制和用地管理的财政支持力度。通过村庄规划建设整治节省出来的建设用地，要按照土地利用总体规划和村庄建设规划，根据我省农村集体建设用地流转工作的有关规定和《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》精神，在符合规划和依法取得建设用地的基础上，引入市场机制，积极消化利用和盘活。农村村庄建设用地流转收益，主要用于新农村建设中村内公共基础设施建设和改造。各地要按照中央“三个继续高于”的要求，逐年增加财政投入，用于支持农村基础设施建设，重点安排农村村庄规划和饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目。要努力探索农村建设用地流转和管理的新机制，确保集约节约利用土地，促进新农村建设持续健康稳步发展。

5、中华人民共和国物权法(第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行)

第四章一般规定 第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第十三章宅基地使用权

第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

6、陕西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于加强农村集体建设用地管理促进社会主义新农村建设意见的通知

(二)严格村庄公共设施建设和村民宅基地审批管理

4.按照规划从严控制村庄建设用地。

村庄公共设施建设和村民住宅建设的用地，必须符合土地利用总体规划和村庄建设规划，必须纳入土地利用年度计划依法审批和管理。城镇规划区外的村庄和村民建设，鼓励在现有房屋和基础设施的基础上进行改造;鼓励充分利用村内空闲地、闲置宅基地、低丘缓坡和“四荒地”;鼓励集中建设农民新村。城市规划区内的村庄和村民建设，应当按照城市规划的要求，鼓励集中统一建设符合国家规定占地面积和建筑面积的村民住宅楼或住宅小区;对已建成村民住宅的改造，必须加强管理，严格审批，防止形成新的“城中村”，避免二次拆迁。对因地质灾害、扶贫搬迁、工程建设搬迁等将进行撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建各种公共基础设施和村民住宅。

5.严格农村公共设施建设管理和村民宅基地用地标准。

农村公共设施建设应统一规划，分步实施，合理配套。农村公共设施的用地必须按照法律规定依法报批，严禁未批先用。各地要结合本地实际，积极探索和研究农村公共设施的建设标准和控制指标，对项目建设要完善制度，严格程序，公开透明，降低建设成本。要坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，即农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地面积严格按照“城市郊区不超过2分，川地和塬地不超过3分，山地和丘陵不超过4分”的标准执行。各地可结合本地实际，细化标准，但不得突破。要严格审核村民申请宅基地的条件，做到公开透明，坚决杜绝利用宅基地的审批搞不正之风。

6.规范农村公共设施建设和村民宅基地审批程序。

农村公共设施建设，要依照批准的村庄建设规划，经有批准权的当地政府规划建设主管部门同意后，依法向县级以上国土资源部门申请报批有关用地手续，在取得施工许可证后方可开工建设;村民建住宅需要使用土地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，由本集体经济组织报所在地国土资源所核实，经乡镇政府审核后报县级人民政府审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

7.健全农村集体建设用地管理制度。

对确需占用农用地的要依法办理农用地转用手续，如果占用的农用地属耕地，按照“占多少，垦多少”的原则，村集体经济组织或村民委员会负责开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地，或按照国家有关规定交纳耕地开垦费。各地必须建立农村集体建设用地的全程管理制度，加强监管，要事前严格审核项目用地是否符合条件、符合规划等;依法批准后，要按建设规划实地丈量确定用地位置和面积;项目建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。要进一步加强农村建设用地的变更登记工作，建立农村集体建设用地管理台账，分类登记，及时变更，逐步实现土地利用现状图和土地使用证书相一致的动态监管。

(三)积极开展“空心村”整治

8.推进农村集体建设用地整理。

我省农村建设用地总量较大，利用效率不高，要积极采取多种措施，用好现有的农村建设用地。各地要科学制订旧村庄改造、归并村庄整治的计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和村庄土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。开展农村建设用地的整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，积极稳妥推进，以盘活村庄现有存量建设用地为主，搞好内部挖潜，提高利用率。

9.积极盘活存量闲置土地。

加大盘活存量集体建设用地力度，严防以新农村建设名义大拆大建，侵占农用地。村集体经济组织或村民委员会可以结合本村实际，对批准使用宅基地和异地建新宅的村民，采取依法签订合同等措施，确保及时利用和按期拆除旧房;对由于历史或规划原因超过法定宅基地标准且暂时不能退出的旧宅基地，村集体组织可对超出部分实行有偿使用;经县级以上人民政府批准，允许进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民，将其拥有的房屋有偿转让或出租给符合建房条件的本村村民，但转让或出租后不得另行申请宅基地。不愿转让、出租或交回空宅所占宅基地的，其宅基地可由村集体经济组织或村民委员会与其协商解决。

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