济南限购再升级 二手房堵份额交易漏洞

发布时间:2017-04-12 12:05

23日,济南市发布新规,即日起在本市限购区域内非直系亲属间办理不动产份额赠与后,再进行份额买卖的,将按限购政策执行。 对于新规,预计不少市民会存在一定的疑问,究竟什么是不动产份额赠与?份额买卖与限购政策又有怎样的联系呢?

济南限购再升级 二手房堵份额交易漏洞

众所周知,自去年10月济南重启限购之后,在济购房的外地人需要连续缴纳两年社保,已有两套住房的本地人禁止购房,这样一来就有相当一部分不符合条件的购房者被挡在了门外。然而,据了解,目前市场交易尤其是二手房交易中还存在这样一种现象,有些人利用之前限购政策存在的一些“逻辑漏洞”,即限购整套房而非房产份额,再加上物权法中“按份共有的共有人对该房产有优先购买权”等规定,便能摆脱限购束缚,即使不符合购房条件仍然可以购买房子。

举例:

甲乙双方分别为卖方和买方,甲想将自己价值100万元的房子卖给乙,但由于限购政策,乙并不符合购房要求(乙的身份可能是外地人且未交足两年社保,又可能是已有两套住房的本地人),所以按照正常流程两人不能进行房产交易。

但为了完成此次购房交易,甲乙双方先签订一份“阴合同”,书面或口头约定该套房子的实际成交价格为100万元;接着便着手签订“阳合同”。

据相关法律专家的解释,有这样一种可能,甲首先会将该套房产的少量份额赠送给乙,(按照我国税法,房产赠送需要交纳一定的税费,约为赠送房产份额总价值的20%,因此甲可能会按照低比例标准进行赠送)。比如,甲可能将房产的1%的份额赠送给乙,乙便会以1万元为基数缴纳2000元的税费。这样一来,两人便成为该套房产的共有人。

之后,两人可再进行剩余部分(即剩余99%)的房产份额交易;按照之前的限购政策,限制购买的房产属性是整套房产而非房产份额,因此甲乙双方如果进行99%的份额交易则不会违反目前的限购政策。另外,通常情况下,若双方同为一套房产的共有人,则其中一方拥有对该套房产的优先购买权,因此,甲便能合理地将99%的房产份额出售给乙。

由此来看,在此项补充未出台之前,即使没有购房资格的市民,也可能会通过该方法成功购房,而这些人实际上是利用了目前限购政策的逻辑漏洞,即房产份额的交易不属于整套房交易,则不受限购政策的影响。

如今,境况便不同了。此项补充规定出台之后,即使甲将房产份额赠送给乙,之后的交易部分还是会先考察乙的购房资格。如果乙属于被限购的人群,便不能进行此次房产份额的交易。深究一下就会发现,当初的限购政策似乎没有将份额交易纳入限购范围,而仅仅将整套房作为限购对象,这才使得一些购房者钻了政策的“空子”。此项政策一出,很多炒房者的意图便能被有效遏制,从而规范了二手房交易市场的秩序。

另外,我们经常发现,在重启限购之初,市面上流传着很多的小道消息,声称可以帮忙办理集体户口落户或者帮忙补缴社保躲过限购,但目前来看,这些“路子”几乎都已行不通了。由此可见,济南的限购政策正在不断完善,也体现了济南遏制房价快速上涨的信心与决心。

从全国范围看,近期成都厦门等多个城市纷纷加入限购加码大军,而北京也再不断升级限购政策,利用”假离婚”规避限购的道路已经彻底被堵死,这些新政的出台足以说明政府调控楼市的决心。

后,想提醒广大购房者,在如今较为严厉的楼市政策下,好能够按照相关规定购房,切不可听信小道消息,铤而走险。那些暂时被“限”的人们好不要过于焦急,可利用这段时间观望一下济南市场,耐心等待“上车”时机到来;而已经满足购房条件的可在充分考察之后适时出手,选择适合自己的房子。

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