但事实上，拿地容易做项目难，开发商心里都有一本自己的账。一位业内人士坦言，目前孙河区域可以接受10万元/平方米的项目，但对于后期入市的高价新来说，“背负着越来越高的地价包袱，销售成本也水涨船高，不见得未来还会有理想的回报”。

地价房价相互推高

孙河区域之所以颇受关注，除地处北京别墅区的区位外，近几年来，该区域吸引了众多大型品牌房企，并出现多个项目，区域价值也被推高。

2012年以来，包括龙湖、泰禾、首开、中粮在内的多个大型房企纷纷进驻该区域，孙河区域也开始了“地价推升房价、房价推高地价”的循环。直到去年，房地产市场陷入整体性低迷，选择在此时入市的孙河北甸西村地块生不逢时，罕见地出现两度流拍。

今年8月，孙河北甸西村地块将再度入市，该地块剔除了兴建部分，在挂牌出让起始价上也降至43.22亿元。据业内测算，该项目去除保障房部分的楼面地价或将突破5万元，未来售价或在12万元以上。

选在今年8月入市，相比去年时机则完全不同。今年以来，别墅以及豪宅市场在多项利好政策的支持下，成交量及成交价格稳步上升，土地市场的成交亦如火如荼，项目频出。

值得关注的是，孙河地块此次入市减少了配建,价格比首次拍卖的地价低，又正值北京土地供需紧张之际，预计入市后将迎来众多房企争抢。

谁将接任新一任“雷锋”

伴随孙河区域这一准的入市，周边高地价成本项目或将迎来解套时机。

此前，中粮•瑞府项目以20万元/平方米的“天价”入市，周边的泰禾北京院子等项目成交量随即大幅上升。业内人士还调侃中粮瑞府为“雷锋”项目。

中国房地产报记者从北京市住房和城乡建设委员会官方网站了解到，中粮•瑞府首期近50套房源，高拟售价为199630元/平方米，低拟售价为84207元/平方米。但目前实际网签成交量仅为3套，成交均价仅为68104元/平方米。

如今，中粮•瑞府项目也迎来了解套机遇。在中粮拿地之前，该区域的龙湖、泰禾和首开的拿地楼面地价在2万元～2.9万元/平方米之间，而中粮•瑞府项目的楼面地价则至4.84万元/平方米，创下当时北京楼面地价单价纪录。

在中国别墅区发展研究院创始人刘东看来，“开发商拍下地块容易，做项目难。进入这个区域，势必要面临新老产品的竞争夹击。”

业内人士表示，目前孙河区域的二手别墅价格在5万元/平方米左右。类似中粮•瑞府这种定位较为的新项目，销售速度不会太快。

“我们计算过龙湖双珑原著和泰禾北京院子的房价结构，两项目的土地成本大概占到42%到45%。”目前市场在售的一些豪宅可以卖到10万元/平方米，但那些项目的土地价格没有那么贵，完全不一样。

分析，合理的土地价格，应该占其未来售价的三分之一。那么如果该地块终拍出5万元/平方米的楼面地价，加上合理的回报，就得卖到15万元/平方米。“这对于目前的孙河区域来说，做出想要支持这一价位的产品，难度不小。”