在购买二手房的时候，总价跟房屋面积挂钩不小，要是对方把原本的90平米说成100平米，而购房者自己却不会计算，吃亏的只能是自己。不论如何，房屋的使用面积不能只听卖方说，还要自己进行计算。到底怎么才能做一个精明的购房人呢？学学下面这些科学道理吧。

建筑面积和使用面积计算公式：

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；

公摊面积=建筑面积×公摊系数；

公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积；

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。

公式解释：

1.套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。

2.套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙(按照投影面积全部计算)，两户之间的分隔墙(按照投影面积的一半计算)，外墙(按照投影面积的一半计算)三个部分。

3.阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算。

4.公摊面积，建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。

通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5-10%这个范围内都是正常的，超出10%的也有可能，不过少见。

在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15-20%之间；

在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25%之间；

在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18-22%之间；

在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20-30%之间。

房屋使用面积包括哪些地方？

套内使用面积是指实际的房屋利用面积，即，又称地毯面积;而套内面积一般是指套内建筑面积，是套内使用面积与套内分摊面积之和。套内使用面积计算主要体现在以下5个方面：

1.室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算;

2.烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。

3.非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积;

4.住宅使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、阳台、壁柜等

5.套内使用面积系数：房屋按套(单元)计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率(%)。