通常说的公寓都是40年或50年的商住房。

既然是商住房，其特点就是商用水电，只能商贷，首付比例高，再转手交易税费高。当然，其优于住宅的一点就是可以注册公司。

65年产权的公寓又是什么鬼？

在南京，还有一种公寓，是65年产权，部分是民用水电，好一点的还能有管道燃气。首付和贷款要求和住宅相同，交易税费也同住宅。甚至有的还可以落户、有学区。

比如说城北的证大大拇指广场，民用水电、可平移户口，江宁的百家湖艺术公馆，不仅是民用水电，还可落户，有学区。

那么问题来了，65年产权公寓不就和住宅一样吗？

还是有很多不同的，首先日照标准和楼间距达不到国家对住宅的相关要求，所以部分房源可能会采光不好。其次公寓一般一层都是十几户甚至二十多户，会存在不少租房的房客，人员比较杂而且流动性很大。在产品方面，这种公寓多为内置阳台，从舒适度上来说，65年产权的公寓和住宅相差甚远。

既然如此，65年产权公寓值得投资吗？

我们先来看一下整个南京公寓市场的情况：

销售套数明显攀升

从2015年下半年开始，南京公寓的销量有了明显的攀升（2月份恰逢春节，销量较低）。据统计，截至2016年7月28日，今年1~7月公寓销量6456套（不含高淳、溧水、六合），几乎等于2015全年的公寓销售套数。

光看这个数据，似乎南京的公寓还是挺值得投资的，毕竟买了之后不愁出手，是个抢手货。但是我们接下来再看另一组数据。

价格涨幅不足住宅一半

近期发布的另一项数据显示：2015年1月至今，南京住宅均价从15542元/平米上涨到了24205元/平米，涨幅达到了55.7%；南京公寓均价从13246元/平米上涨到了16781元/平米，涨幅为26.7%，不足住宅涨幅的一半。

接下来，我们对这一情况作下细致的分析：

销量大升的原因有两个，一方面是因为近两个月来公寓房源的集中上市。据统计，6、7两个月南京共有4家楼盘推出3140套公寓房源，部分楼盘单日推房量都突破千套。

另一方面，南京住宅市场的火爆也带动了公寓的销售。由于住宅价格上涨太快，一些刚需购房者转而购买公寓。

然而住宅价格的上涨却没有带动公寓价格的上涨，业内人士分析认为，可能有以下几点原因：

原因一：需求不足

南京对于高端酒店式公寓的需求远不及北上广，北京、上海那种月租金动辄万元的公寓产品并不多见。事实也证明，南京市中心不少高档公寓，例如菲尼克斯国际公寓、长江会、凯润广场均陷入了长期滞销。

因为需求不足，商住房的各种缺点，包括水电费、物业费，贷款时不能使用公积金，没有学区，无法落户等，都成为购房者作决定时的阻碍。

原因二：舒适度较差

这就要说到南京特色的65年产权的公寓，其日照标准和建筑间距一般不满足国家对于住宅的相关规范要求，可能会有完全朝北的房子，一般没有阳台。

后，回到一开始的问题：

南京公寓是否值得投资？

总的来说，南京的公寓虽然价格上涨空间不如住宅，但是上涨幅度也还是挺可观的。在整体市场上扬的前提下，投资公寓并不是一个赔本的事情。

只是，同样的钱，如果拿来投资住宅，可能收益会更好一些。南京一位公寓项目的业主就表示，两年前在南京买的公寓如今涨了两千多元，而周边住宅一年内普遍上涨万元左右，“如果再来一次，我会选择买住宅，而不会买公寓”。