买房后发现面积误差怎么办?阳台面积如何算?

案例：

周先生购买某房地产开发公司的一套房屋，合同约定销售面积130平方米，每平方米销售价格3000元。入住后，周先生觉得房间的实际面积明显小于销售面积。便委托房地产测绘部门进行了测绘，结果，房屋的实测面积为120.8平方米，和销售面积相差9.2平方米，其中阳台面积(外围水平投影面积5.6平方)是按封闭型阳台(按全面积)测绘计算，如按非封闭阳台(按半面积)计算建筑面积，此房实测应为118平方米。

同时周先生发现原合同约定阳台为不封闭的，现发现阳台改为封闭的。就与开发商协商,要求阳台部分面积须按一半计算建筑面积，要求退还实际面积小于合同约定面积部分的房款，并对超出3%部分建筑面积的部分适用双倍返还。无奈，周先生起诉到人民法院，提出了同上的要求。

周先生认为，房屋面积不足是开发公司违约，理应承担违约责任，如果不是买房人自己发现了，买房人还不会知道自己的利益被侵犯，阳台部分面积系被告擅自变更设计，还应当按半封闭阳台计算一半的面积，而只计算2.8平方，被告售房与销售面积相差合计为12平方。买房人对房屋面积不足，应该是知道的，所以，开发公司的行为应属欺诈行为。被告应当承担相应的违约责任，返还原告3%(3.9平方)以内的部分面积的房款11700元。双倍返还原告3%以外的部分面积的房款计48600元。

开发公司认为，法院应当驳回周先生的诉讼请求，理由是：第一，双方的商品房买卖合同中有约定，如果出现了房屋面积误差的情况，房款多退少补，所以不能退房;第二、对于阳台部分面积，是经过规划部门批准，由房地产测绘部门测绘，并没有多算建筑面积，原告诉称无法律依据;第三、原告主张双倍返还无相应的法律依据。

本案的案情虽然看似比较复杂，但双方当事人的争议焦点主要集中在以下几点：一、房产面积误差后，买房人是否可以退房，误差多少可以退房?二、房产实际面积减少后是否应当返还房款?三、非封闭阳台被擅自改为封闭阳台后，是按全面积计算建筑面积，还是按一半计算建筑面积?四、对房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款，是否应当双倍返还?

法院审判

经法院审理查查明，双方的商品房买卖合同中房屋面积误差的情况没有约定，但可以依法律规定处理，如果房屋实际小于合同约定面积，应当退还多收的房款积误差比超过3%部分的房价款，虽然合同没有明确规定，但可依法适用双倍返还。房地产测绘部门实测报告是按规范进行的，可以采信。但对阳台部分面积问题，因系被告未经原告同意，擅自变更为封闭阳台，因此还应按原合同约定的非封闭阳台计算建筑面积。周先生所述其购买房屋的实测面积为121平方米，和销售面积相差9平方米的事实属实。阳台虽然被擅自改为封闭型，但仍应按合同约定的非封闭阳台(按净面积的一半)计算建筑面积。后经法院主持调解，原告周先生不退房，由开发公司一次性赔偿原告人民币5000元。

本案中，因为双方合同约定了如出现了房屋面积误差时房款多退少补的情形，一旦出现了误差只能按多退少补的约定来处理，所以，周先生退房的要求是得不到满足的。如果双方没有约定或约定不明时怎么办?应按法律规定办理。

一、不能退房。积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算。即房屋实际面积大于合同约定面积的，超出面积的房价款由买房人按照合同约定的价格补足;房屋实际面积小于合同约定面积的，卖房人应返还买房人小于部分的房价款及利息。如果在诉讼过程中，买房人请求解除合同、要求退房的，人民法院是不会支持的。

二、可以退房。积误差比绝对值超出3%，如果在诉讼过程中，买房人请求解除合同、要求退房返还已付购房款及利息的，会得到人民法院的支持的。

三、卖方承担。对买房人不要求退房时，同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的，房价款由卖房人承担，超出部分的权归买房人。

四、双倍返还。对买房人不要求退房时，同意继续履行合同的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由卖房人双倍返还买房人。