商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的转移。下面由小编为你介绍房屋交付的相关法律知识。

五方验收后领取商品房钥匙不能视为房屋交付

【案情】

2013年3月5日，刘某同甲开发商签订了一份了《商品房买卖合同》，甲开发商将位于凤凰城小区3栋501室房屋一套出售给刘某，合同约定甲开发商于2015年5月1日前履行交房义务。2015年4月5日，甲开发商书面通知刘某称其商品房已经验收合格，符合入住条件，刘某于是领取了钥匙。后刘某发现商品房只经“五方验收”(勘查、设计、施工、监理、建设)，未到建设主管部门验收备案，遂要求甲开发商承担逾期交房责任。甲开发商辩称刘某已领取房屋钥匙，且根据合同约定“买受人领取房屋钥匙的，该商品房视为交付于买受人”，故房屋已交付。

【分歧】

对于该商品房是否已交付，存在两种不同意见：

第一种意见认为，该商品房已实际交付。本案商品房虽未经建设主管部门备案，但已经“五方验收”，即该商品房已经竣工验收，建筑主体合格。同时，刘某已经领取了房屋钥匙，视为刘某对该商品房的认可并接收，故该商品房已交付。

第二种意见认为，该商品房未实际交付。根据法律规定，商品房只有经建设主管部门备案后才视为验收合格，本案商品房只经“五方验收”，不符合法律强制性规定。其次，刘某是在收到开发商商品房验收合格通知书后才领取房屋钥匙，刘某当然性会误解为商品房经验收备案，开发商存在欺骗行为，故此种情况下的领取钥匙不是刘某的真实意愿。

【管析】

同意第二种意见，主要理由如下：

第一、根据我国法律规定，商品房经验收合格即经建设主管部门登记备案后方可交付使用。商品房经“五方验收”后，仅是表明建筑主体竣工验收合格，其后还需规划验收、消防验收、环保验收等后期一系列验收，只有在所有验收合格并在建设主管部门登记备案后方可交付使用，故“五方验收”并不代表商品房验收合格，也不符合法律规定。其次，五方验收中的勘查、设计、施工、监理、建设单位都是开发商聘请过来或者发包工程的，他们与开发商存在利益关系，其验收合格的真实性存在怀疑，故需要政府相关部门进一步验收确认。市场上任何商品都需要经过质检部门质量检查，商品房也是商品，并比一般商品价值大、重要性强、牵涉面广，更需要政府部门验收合格方可交付使用。

第二、刘某领取房屋钥匙行为不能视为房屋已实际交付。首先，开发商将未经验收合格的房屋交付业主，开发商本身存在重大过错并违约在先，我们不能因业主领取钥匙就认可开发商行为合法合约，不追究其责任。其次，开发商书面通知交房存在欺骗性，开发商通知中的验收合格，容易使业主误解为商品房经验收备案，符合合同规定的交房条件，正是在这种误解的情况下业主才领取了钥匙，即领取钥匙行为不是业主的真实意思表示。同时，业主只是普通民众，他们不可能知晓商品房验收过程和规定，法律也不要求业主们应当知晓，基于对开发商的信任，业主接受钥匙的行为符合常理。故刘某在未知晓真实情况下领取钥匙的，不能简单视为双方对合同约定的房屋交付的变更。

第三、从实践中来看，在基层，开发商违约违规交房现象十分严重，造成社会矛盾激烈，群体性事件经常发生。很多时候，开发商急于回笼资金或高价卖房，将验收不合格的房屋提前交付，并以业主领取钥匙为由视为业主认可房屋交付，不仅违背真实情况，引发房屋质量不合格问题，而且因验收手续不完整导致业主长时间无法办理产权证。因此，明确商品房交付标准具有重要意义，一方面保障业主利益，确保房屋质量合格且适合居住;另一方规范房地产市场，整治乱交房现象，促进房地产市场健康、持续发展，进而维护社会的和谐和稳定。

综上所述，本案中，刘某的商品房不能视为已实际交付。

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房屋交付的注意事项：

1、 收房注意房款约定

如果客户与开发商在合同中约定，

在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。

2、物业费不能乱涨价

根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。

3、 物业费可以按月交

在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。

4、 缴纳契税签协议

根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。

开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。

对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。

5、先验房再办理手续

目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。