导语：随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

小区物业管理法规包括哪些管理条例治安管理规定：

1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。

2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区。

3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度;自行车停放在指定位置。机动车辆不得停放在小区内，住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场。

4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。

5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

6、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。

9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。

小区物业管理职责该怎么划分?

一、居住小区内住宅楼低压供电设施管理职责。使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界。界限以内(不包括配电箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维修、管理。使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界。界限以内(不包括兀接箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维护、管理。上述界限以外供电线路及设备由供电部门与建设单位协商落实维护管理职责。

二、居住小区内供水设施管理职责。高层楼以楼内供水泵总计费水表为界，多层以楼外自来水表为界。界限以外(含计费水表)的供水管线及设备，由供水部门负责维护、管理;界限以内(含水表井)至用户的供水管线及设备由物业管理企业负责维护、管理。

三、居住小区内道路和市政排水设施的管理职责。以3.5米路宽为界。凡道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负责维护、管理;道路宽度在3.5米以下的，由物业管理企业负责维护、管理。居住小区内各种地下设施检查井井盖的维护、管理，由地下设施检查井的产权单位负责。有关产权单位也可以委托物业管理企业维护、管理。

法律规定小区物业需要履行哪些责任与义务?

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

小区物业管理有哪些法律条例

居住小区物业管理的一般常识

物业管理是企业行为，不是政府行为!

物业管理是：业主通过选聘实现的活动;

物业活动的基础是《物业服务合同》;

物业管理的内容即是《物业服务合同》约定的内容。

物业管理企业是服务型企业，依据双方约定的《物业服务合同》实施物业管理活动。

物业管理公司是按照法定程序成立并且有相当资质条件，经营物业管理业务的企业型实体，是独立的企业法人。它属于服务型企业。它与业主或使用人之间是平等的主体关系。

它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理，并获得相应的报酬-------依据合同实施服务管理，依据合同收取费用。

《物业服务合同》是规范物业服务关系，双方当事人就特定的物业服务事项，而合意设定的当事人双方的权利义务关系。-----是确认服务关系的依据。

《物业服务合同》的基本内容：

(1)双方当事人基本概况

(2)物业服务范围基本概况;

(3)物业服务内容与质量标准;

(4)各项物业服务费用标准;

(5)物业经营管理收入分配比例;

(6)双方的权利与义务;

(7)违约责任;

(8)合同起止时间及其他事项。

城市居住物业管理，是按市场经济规律建立的物业管理，是按市场经济规律实施独立核算，自负盈亏，自我运行，自我完善，组织机构齐全的物业管理物业服务型企业。它是依据《物业服务合同》的约定实施物业服务。

(一)、前期物业管理与物业管理服务两者概念截然不同

(1)、前期物业管理是开发公司选聘的是阶段性的

前期物业管理是建设单位依法选聘;前期物业是过渡性的;一旦业主大会成立，全体业主选聘了物业管理服务企业，业主大会(业主委员会)与物业管理服务企业签订的《物业服务合同》发生效力，前期物业管理阶段结束。

(2)、依据法律法规规定，前期物业与物业管理的物业承接程序：

①、开发建设项目竣工验收交付使用，建设单位通过招投标选聘前期物业。

②、前期物业管理期限两年，所有费用由开发建设单位承担，负责房屋售后两年的保修。

③、前期物业协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，向业主委员会移交物业。

④、业主委员会通过招投标选聘物业管理企业管理小区物业，业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》，物业管理企业依据《物业服务合同》的约定实施物业管理服务。

⑤、城市居住物业小区亦可自行管理

法律依据

《城市居住物业管理实施办法》枣政发(1998)106号文件

第21条：【前期物业服务合同】“在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的《前期物业服务合同》”：

①、《前期物业服务合同》由建设单位和物业管理企业签订;

②、《前期物业服务合同》具有过渡性，一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业管理企业，业主委员会与物业管理企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。

第47条：【开发建设单位承担前期物业服务费用】“开发建设单位应从新建居住物业竣工验收合格之日起，自行或者委托物业管理企业进行前期物业管理——发生的前期物业服务费用，由开发建设单位承担”。(前期物业是有阶段性的 — —期限两年)

第48条：【前期物业管理最长期限两年】“前期物业管理最长期限两年;业主委员会在此期间成立的开发建设单位将居住物业管理交给业主委员会由业主委员会委托物业企业管理。;两年期满后业主委员会未成立的开发建设单位应将居住物业管理移交给所在地物业管理部门由物业管理部门直接委托物业管理企业管理”。

《山东省物业管理条例》

第21条：【招投标选聘前期物业管理】“开发建设单位依法通过招投标的方式选聘前期物业管理

(二)、正常的物业管理服务

是依据《物业服务合同》实施物业管理服务

法律依据

第2条：【物业管理的定义】“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。(业主与物业管理企业之间是平等的民事主体 关系，不存在领导与被领导管理与被管理的关系------不能把物业管理行为当成是政府行为)

第3条：【选择物业管理企业的方式】“国家提倡业主通过公平公开公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。

第24条：【国家提倡房地产开发与物业管理相分离】“房地产开发与物业管理相分离，不是谁开发谁管理”。

第32条：【物业管理企业】“从事物业管理活动的企业，它应当具备独立的法人资格”。

第34条：【物业管理区域】“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”。

第35条：【物业管理企业与物业服务合同】“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的《物业服务合同》。 。

物业服务合同应当对物业管理事项服务质量服务费用双方的权利义务专项维修资金的管理与使用物业管理用房违约责任等内容进行约定。

第36条：【物业管理企业的义务和责任】“物业管理企业应当按照《物业服务合同》的约定提供相应的服务”。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。

《城市居住物业管理实施办法》枣政发(1998)106号文件

第4条：【自治管理与专业管理相结合】“物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则”。

(三)、物业管理企业实施资质认证管理

是经过国家认定的

法律依据

《城市居住物业管理实施办法》枣政发(1998)106号文件

第16条：【物业管理资质认证】“物业管理企业实行资质认证制度和物业管理人员持证上岗制度”

第17条：【申报物业管理企业资质证书】“设立物业管理企业应当向所在地区的物业管理部门提出申请，经所在市物业管理行政主管部门审核报省建委统一核发《物业管理企业资质证书》”。

第32条：【法人资格与资质管理制度】“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”;“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。

第33条：【物业管理企业资格证书制度】“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业(执业)资格证书”。

第60条：【未取得资质证书从事物业管理的法律责任】“未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处----罚款，给业主造成损失的依法承担赔偿责任”。

第61条：【未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的法律责任】“物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为并处----罚款。给业主造成损失的依法承担赔偿法律责任”。

《物业管理企业资质管理办法》建设部令(2004)125号

第6条：【领取营业执照后提交下列文件申领资质证书】“物业管理企业应当在领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地，人民政府房地产主管部门申请资质”。

①《营业执照》;

②《企业章程》;

③《验资证明》;

④企业法定代表人的《身份证明》;

⑤物业管理专业人员的《职业资格证书》和《劳动合同》;

⑥管理和技术人员的《职称证书》和《劳动合同》。

第17条：【年检制度】“物业管理企业资质实行年检制度”。

(四)、物业服务收费管理的法律规定

法律依据

第41条：【物业服务收费与物业服务合同约定】“物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照价格主管部门会同建设行政主管部门制定的《物业服务收费办法》，在物业服务合同中约定”。

第42条：【物业服务费用】“业主应当根据《物业服务合同》的约定交纳物业服务费用”。

第43条：【物业服务收费的监督】---政府价格主管部门会同房地产行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督。

(五)、《物业法》关于物业服务收费的规定

法律依据

第2条【物业服务费与物业服务合同】“物业服务费是指物业管理企业，按照《物业服务合同》的约定，对房屋及配套设施设备和相关的场地进行养护管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等向业主收取的费用”。

第3条【市场竞争机制促进物业服务合理收费】国家提倡业主通过公开公平公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争;禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成”。

第11条【物业服务酬金】“物业服务人员的工资从物业服务费中支付”。

第14条【物业管理依据法律法规】“物业管理企业在物业服务中应当以国家的法律法规价格标准严格履行《物业服务合同》为业主提供质价相符的服务”。

第15条【业主按时交纳费用】“业主必须按照《物业服务合同》的规定按时足额交纳物业服务费用”。

第17条【向终端用户收取物业服务费用】

(六)、公用事业服务收费的法律法规

法律依据

《物业管理条例》第45条【公用事业收费】;

《发改委·建设部(2003)1864号·物业服务收费管理办法 》第17条;

《山东省物业服务收费管理办法》第25条;

《枣庄市物业服务收费管理办法》第27条;

《枣庄市城市居住物业管理实施办法》枣政发(1998)106号文件第42条;

以上法律法规对【公用事业等单位收费】做出了相同的规定：“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位 向最终用户收取有关费用”。

“物业管理企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用”。

(七)、小区业主按照《物业服务合同》的约定

缴纳物业服务费用

法律依据《物业服务收费管理办法》

第2条“物业服务费是物业管理企业按照《物业服务合同》的约定收取的”。《发改委。建设部(2003)1864号·物业服务收费管理办法》第15条;《山东省物业服务收费管理办法》第30条;《枣庄市物业服务收费管理办法》第31条;以上法律法规对【按照物业服务合同约定收缴物业服务费用】做出了相同的规定：“业主应当按照《物业服务合同》的约定，按时足额交纳物业服务费用，业主违反物业服务合同的约定，逾期不缴纳物业服务费用的----物业管理企业可以依法追缴”。

(八)、个别业主拖欠物业服务费物业服务企业应向具体拖欠物业服务费的业主追讨法律依据《物权法》最高法司法解释(2009)8号【向欠款的业主追讨拖欠的物业服务费用】：第8条第2款【谁欠费就向谁主张权利】“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的人民法院应当告知向拖欠物业费的业主另行主张权利”。

《物业管理条例》

第67条【业主逾期不交纳物业服务费的法律责任】“违反物业服务合同的约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不缴纳，物业管理企业可向人民法院起诉”。《物权法》最高法司法解释(2009)8号【物业服务合同权利义务终止后】

第10条【物业服务合同权利义务终止后业主委员会的权利】“物业服务合同的权利与义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。

“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利与义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。(“合同终止” 、“解除” 、“期限届满且未续期”均为《物业服务合同》的权利义务终止。)

(九)、关于【自行或委托物业管理企业管理】

法律依据

这是《城市居住物业管理实施办法》第47条：针对有时限性的前期物业而规定的：其条件是：①、仅局限于“前期物业管理”;

②、时限两年(售后服务期);

③、由开发建设单位承担一切费用。

(十)、如何区别几种不同的物业管理

法律依据

①、自行物业管理：是房管局等对公房的物业管理方式是计划经济的产物，其费用来源于产权人，具有福利性与公益性。它对本单位负责。

②、居住物业管理：居住物业(商品房)管理是按市场经济规律建立起来的物业管理企业，实行有偿服务，独立核算，自负盈亏，自我运作，组织机构健全，实施资质认证持证上岗。它对自己的企业负责。

③、商业物业管理：是机关团体的物业管理，它只对所服务的单位负责。

【案例分析】：

业主小区内被杀 物业该担何责

话题背景 ：2006年4月24日，本报第5版刊登的《小区内遭抢劫身亡物业公司失职需赔偿》一文，报道了张月(化名)回家经过玉海园三里小南门内10楼门口处，遇到三名身份不明的歹徒抢劫，被

歹徒从背后捅了两刀，因失血过多不幸死亡。其父母以张月遇害与小区物业管理公司没有尽到安全保卫责任有直接关系，物业管理公司管理失职，才使歹徒得以进入小区并杀害被害人为由，将该物业公司告上法庭，请求法院判令其承担相应的民事责任，赔偿原告各种损失39万余元。

被告物业公司辩称，自己已经尽到了物业管理公司的职责。张月被害的小南门是消防通道，平时并无保安在此值班，且在非主要出入口，物业部门没有义务设置保安。张月遇害是一个突发性刑事案件，作为保安也不具备制止突发刑事案件的能力。因此，张月遇害与物业公司没有法律上的因果关系，故不能承担相应民事赔偿责任。

此案引发了人们关于如何界定小区物业安全保障义务范围的广泛讨论。

【核心观点】物业公司没有法定的保障业主人身安全的义务。物业公司上述的义务取决于物业管理合同的约定。物业公司对业主的人身保障义务是合同责任而不是法定义务。保安服务是专业服务，服务主体是保安公司而非物业公司。在保安服务上，物业公司只是一个选任者，而非服务者。如果承担保安责任，应该由保安公司承担，而非物业公司承担。

议题一主持人：张月之死与物业公司有法律上的因果关系吗?物业公司是否应对此负民事赔偿责任?

王洪伟：本案中，张月之死是因为第三人故意侵权(抢劫)造成的，该第三人在实施抢劫行为时并没有利用物业公司对小区物业管理上的过错，本案中物业服务合同也没有专门就小区内人身安全保障义务做出特别约定;另外，小区的保安受雇于物业公司，不能让他们承担起像警察一样维护社会治安的责任;否则，社会上那么多见死不救的人，岂不都要承担相应的民事赔偿责任?就本案而言，物业公司不存在违反义务的过错，张月之死与物业公司没有法律上的因果关系。因此，物业公司不必承担赔偿责任。

赵红梅：张月之死与物业公司在法律上没有必然的因果关系，只有或然的因果关系，也就是说不完全排除这种因果关系，但不是主要的。毕竟导致张月之死的主因是歹徒行凶。物业公司对张月之死应负与其法律上的过错相对应的赔偿责任，物业公司承担责任不是基于其直接实施了对张月的民事侵权行为，而是因为其违反了作为特殊经营者对张月这样的消费者负有的安全保障义务。这是现代社会法律着力构建社会安全体系，让经营者承担更多社会责任的一种普遍社会现象。

议题二

主持人：物业公司安全保障义务的范围如何界定?

孟宪生：按照《物业管理条例》第2条的规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业公司没有法定的对业主或者小区居住人人身安全的保障义务。上述安全保障义务取决于物业管理合同的约定。《物业管理条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业公司对人身损害的赔偿要按照物业管理合同确定，据此物业公司对业主的人身保障义务的责任是合同责任而不是法定义务产生的责任。

王洪伟：在合同没有特别约定和法律没有特殊规定的情况下，从法律精神和社会一般理性的观点来看，对于从事与人身关系密切的行业如住宿、餐饮、娱乐等经营者，其安全保障义务范围，应包括第三人非利用经营者的过错而故意侵权造成他人的人身伤害，如在住宿、餐饮、娱乐等场所打架致伤，在无法找到责任人的情况下，经营者应当在一定限度内承担民事赔偿责任。因为这种与人身关系密切的经营行为是以人身作为服务对象，经营者有义务保障消费者的人身安全不受侵犯。除此超出社会一般理性所能认识之外，其他经营者的安全保障义务范围不应包括第三人非利用经营者的过错而故意侵权造成他人的人身伤害。物业公司的安全保障义务范围，在物业服务合同没有特别约定的情况下，应当仅限于与物业管理有关的人身和财产安全。

赵红梅：我想对于物业公司安全保障义务范围的界定应从以下几方面进行。首先，有法律规定的依此规定确定。我国的一些地方性法规或规章对此做出了一些具体规定，公安部门对经济警察也有一些行业规范要求，这些都可作为确定物业公司对业主负有安全保障义务的依据。其次，依物业服务合同的规定确定。如某小区物业服务合同规定，本小区建立人员(包括业主)出入检查制度，这实际就确立了物业公司保安对业主负有的一项安全保障义务。本案对此未交代清楚，因而不便判断歹徒进入小区行凶是否系物业公司保安不履行出入检查这一安全保障义务导致的。再次，一般注意义务。也即按社会观念、习俗、行业习惯，判断物业公司保安对业主应当承担哪些安全保障义务。

同时对该义务范围界定的内容应包括：1、防范性安全保障义务。即不使第三人利用物业管理公司的过错而故意侵权对他人人身造成伤害，使危害从根本上绝尽。如上面提到的保安履行人员出入检查这一安全保障义务即是。2、安全危害事件发生时的应急、妥当处理义务。3、安全危害事件发生后的及时、妥善处理义务。

议题三

主持人：在物业管理合同没有特殊约定的情况下，物业管理公司对小区内第三人非利用物业管理公司的过错而故意侵权对他人人身造成伤害的，应否承担安全保障义务?

孟宪生：《民法通则》第106条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”该条明确规定了物业公司安全责任的内容就是“采取应急措施”

和“应当及时报告”。按照《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》第11条规定：保安服务公司不得提供个人人身保安服务。

法律、法规均没有规定物业管理企业在没有过错的情况下应当对第三人的故意侵权行为承担赔偿责任，所以如果没有合同的特别约定，物业公司没有过错，物业公司不应当对第三人的故意侵权行为承担责任。

需要补充说明的是，保安服务是专业服务，服务主体是保安公司而非物业公司。在保安服务上，物业公司只是一个选任者，而非服务者。如果承担保安责任，应该由保安公司承担，而非物业公司承担。

赵红梅：我认为物业公司仍应承担一定的安全保障义务。物业管理公司保安作为受雇专事小区内治安保卫的职业工作者，相比一般的非此职业者(如业主、来访者甚至物业管理公司的其他职工)，应负有更高的法律义务。对保安这是法律义务，对其他人则可能是道德义务。保安对此有法律义务是毫无疑问的，但这种义务的限度要求到底多高却又不无疑问。

如果限度要求较低，则为：1、保安在发现打斗事件时，应及时做出反应进行处置(如拨打110报警、招呼更多的保安威慑歹徒、远距离呐喊制止打斗行为)，这样做都有可能控制侵害行为，使张月被严重伤害的后果不必然发生，同时又不危及保安自身的人身安全;2、保安在打斗事件发生后及时、积极救助张月(通知家属、拨打120或直接送往医院抢救)，使张月被严重伤害后死亡的后果不必然发生。

如果限度要求较高，则为：1、保安在发现打斗事件时，应及时、合理、不计后果地进行处置(近距离呐喊制止、直接与歹徒搏斗，同时拨打110报警、招呼更多的保安与歹徒搏斗)，这样做非常有可能制止侵害行为，使张月被严重伤害的后果不发生，但同时有可能危及保安自身的人身安全。2、保安在打斗事件发生后及时、积极、合理、妥善地救助张月(现场科学救助包括人工呼吸、止血，拨打120或直接送往最适当的医院抢救)，使张月被严重伤害后死亡的后果尽量不发生。我相信业主都希望做后一种解释，但我认为在目前的中国，这不现实，也不公平，做前一种———较低限度要求的解释是妥当的。本案的被告连这种较低限度要求的安全保障义务也未做到。

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