房屋转租纠纷案件审理经验

房屋转租 ，是指房屋租赁合同的承租人不退出原租赁关系，将承租的房屋再次出租给次承租人收益、使用的行为。房屋租赁合同案件中，因房屋转租引发纠纷比较常见。承租人租赁房屋后，或是为了转租获取差价，从中牟利而将房屋转租；或是因为经营困难无以为继，为减少自己损失而将房屋转租；或是经营策略或生活需求变化，导致承租的部分房屋闲置而转租等，各种情形不一而足。

对于司法实践中较有争议的转租行为的认定、转租合同的效力、出租人行使解除合同的时限、次承租人的相关权利和救济途径等相关问题，下文提出浅显之见，供读者批判参考。

一、承租人承租房屋后设立公司（或个体工商户）使用房屋生产经营是否为转租

司法实践中，经常出现承租人以个人名义承租房屋之后，又利用所承租的房屋设立公司，由公司使用承租房屋进行生产经营的情况。这种情况下，合同的承租人一般为公司的股东或者法定代表人，而且从签订合同时或者事后的行为可以明显推定合同的双方当事人对这种情况是明知的，比如在合同签订时注明承租房屋是用作成立公司使用、签订租赁合同后出租人提供房屋产权证原件等材料协助承租人办理设立公司的登记备案、公司在承租房屋内长期经营并以公司名义向出租人支付租金、出租人向公司出具收取房租的等。

对于此种情况，出租人对承租人不是个人使用承租房屋的事实是明知的，即使是个人签订的房屋租赁合同，事后由承租人设立的公司这个所谓的“第三人”使用，也不应视为存在转租行为，而应当视为承租人对承租房屋的正常使用。［1］

如果在签订合同时，承租人表明是作为将来设立的公司的代理人与出租人签订合同或签订合同后设立的公司与出租人重新签订合同，或者在原合同上签章确认。这种情况，承租人应当是公司而非个人，在处理此类案件时应当区别对待。

对于承租人签订合同后虽然成立了公司，也是公司的股东，但是承租人又与自己设立的公司签订租赁合同，将房屋租赁给公司经营的，因为存在出租人与承租人的租赁合同关系以及承租人与公司的租赁合同关系，这种情况应当认定为转租行为。

对于承租人承租房屋后设立公司，本人也是公司的法定代表人或者股东，但在租赁期间通过转让公司股份、变更法定代表人等形式脱离了与公司关系的情况，笔者认为，此种情况下，出租人对于房屋由公司使用的情况是知晓的，如果房屋租金一直是以公司的名义交纳，不宜在租赁期间内因为公司内部的股东和法定代表人变更而认定承租人转租。当然，根据合同相对性原则和债务加入的规则，［2］如果之后公司在履行过程中存在违约行为，出租人可以将承租人和公司一并作为被告起诉，要求二者共同承担合同责任。

对于承租人租赁房屋后，以承包、合作经营及合伙开发等形式将房屋交与第三人使用的情况，应区分具体情况区别对待：

1 .如果承租人与第三人签订了合作合同或者合伙协议，而且也确实是将承租房屋作为资本投入与第三人采取合作、合伙的方式经营使用，与第三人共同经营、共负盈亏、共担风险，即使承租房屋由第三人控制，承租人形式上没有使用房屋，也应当认定属于承租人对承租房屋的正常使用和收益的行为，不属于转租；

2 .如果承租人与第三人之间协议的内容只是约定第三人向承租人定期交纳固定的合作费、承包费，承租人既不参与经营、也不承担经营风险，即使承租人与第三人签订了合作合同、合伙协议，也应认定为承租人的行为系转租行为。