导语：房子签了认购书能退吗？认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此，最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。

房子签了认购书能退吗

认购书等同于购房合同吗

商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括：买卖双方当事人的基本情况、房屋的基本情况(如房屋位置、面积等)、房屋价款计算、定金、签署正式买卖合同的期限。那么，认购书和购房合同一样吗?认购书是不是等同于购房合同呢?

就认购书和购房合同间的关系，市房地产监察大队的秦队长向记者解答，作为购房意向书或者是认购书，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。

“同商品房预售合同相比，认购书是在签订预售合同之前订立的一个预约合同。这种预约合同只能作为商品房买卖双方的初步购买意向，而不能作为买卖合同使用。”秦队长解释，也就是说，房屋认购书不能等同于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订正式的购房合同，认购书是为签订正式购房合同做准备的一个协议性文件。

虽然认购书不完全等同于购房合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

“简单地说，一般情况下，房屋认购书不是购房合同，房屋认购书也不等同于购房合同。但是，如果符合法律规定条件的，房屋认购书就等同于购房合同。”秦队长解释。

“定金”“订金”一字之差区别大

记者在采访中发现，很多购房者在买房时，常常分不清楚“定金”和“订金”的区别。虽然本报关于“定金”和“订金”的区别进行过多次报道，但仍有部分购房者不清楚两者的区别在哪里。

市房地产监察大队秦队长向记者介绍，定金是一个专门的法律概念，指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方缴纳一定数额的钱款。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

“如果签了认购书，交了一定数额的定金，就等于预约合同是成立的有效的。这时买房人是不能反悔的，也就是说买房人签了认购书交了定金后，这个房子不能退房也不能换房，我们作为出售方，也不能把房子卖与其他购房人。定金的‘定’字表示有‘一定’的意思。”我市某楼盘营销经理说。

“订金”与“定金”一字之差，在法律性质上却有天壤之别。“订金”不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质;是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。

房子不符合销售条件,定金可退还

我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果购房者购买的商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。

淇滨区法律援助中心董律师提醒，“定金的成立，首要看的是合同是否成立、是否有效。在房屋买卖过程中，定金是否有效的大前提是该房屋是否有预售许可证。通常有预售许可证的楼盘，也就具备了买卖条件。”记者在此提醒广大购房者，买房交定金前，购房者要对所购房屋的“五证”进行审核，其中预售许可证是最主要的证件之一，有了预售许可证，购房才有保障。

【案例分析】：

签了房屋认购协议后反悔 之前的定金还能退吗

新楼盘开盘，先付一笔定金签下商品房认购协议，这是很多购房者都有过的经历。认购协议中，开发商一般都会规定：付下的定金不能退还。最近，房产商这条“定金不能退”的“潜规则”受到了挑战。上周，一起购房者起诉开发商要求返还定金的纠纷，在绍兴市中级人民法院结案。经法官调解，开发商同意支付购房者4万元现金。

争议：5万元是预售购房款还是定金?

去年7月29日，杨某和房产开发商绍兴居里置业有限公司(下称“居里置业”)签订一份商品房认购协议，约定杨某向居里置业购买朗诗绿色家园一套商品房，双方在8月5日前签订商品房买卖合同。应开发商要求，杨某支付5万元定金。

签完协议不久，杨某反悔了。她觉得房子不符合她的预期，因此不想再买，要求退还5万元，但遭到拒绝。开发商认为，认购协议已约定5万元是定金，杨某不愿签合同是违约，定金应该没收。

双方僵持不下，最后闹上公堂。去年10月11日，绍兴县人民法院受理了此案。

杨某在起诉中称，签认购协议时，居里置业并没向她详细讲述商品房的情况，事后她发现那套房子一年四季不能开窗。杨某还指出，5万元的发票上款项性质明明写的是预售购房款，开发商无权没收预售购房款。

但居里置业辩称，他们已就商品房对杨某作了详细介绍。杨某是因资金筹措存在问题无法付款，才放弃买房。根据认购协议第二条明确约定，5万元属于定金，按照定金罚则，杨某对协议履行存在过错，应该罚没定金。

结论：双方都没有过错，定金必须返还

这5万元到底是预售购房款还是定金?

经数次审理，法官根据认购协议条款，确认了5万元确实是定金。但这并不意味着此案就适用定金罚则。

法官明确指出，此案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

法官说，“本案中，无论是买方还是卖方，都不能证明未签订商品房买卖合同是对方过错。这意味着，定金必须返还买受人。”在此后房产商提起的上诉案中，绍兴市中级人民法院认可了这一结论。

启示：在商品房买卖中定金罚则不一样

此案中，“定金”一词显然是个关键词。法官告诉记者，很多人都知道定金罚则，却并不清楚它怎么适用。

“一般来说，为确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。如果不履行债务一方是支付方，则丧失返还定金的请求权，如果是收受方，则对方有双倍返还定金的请求权，此即为‘定金罚则’。”法官说，这种定金罚则是对普通合同而言的，对商品房买卖纠纷不能适用。“按照特别法优于一般法，商品房买卖纠纷应适用最高法院专门作出的司法解释。”