购买期房的消费者都会预先支付一笔商品房预售款，但有时候这笔款项并未用于楼盘建设。对商品房预售款实施严格监管，避免开发商私自挪用，可以有效降低楼盘烂尾风险。

一、商品房预售流程

按照我省从严掌控新建商品房预售许可条件，鼓励推行现房销售的要求，各地可提高商品房预售许可条件。济南施行升级版限购新政以来，要求规划12层以下住宅单体主体结构完工，12层以上住宅单体主体结构完成一半(不少于12层)后，方可办理商品房预售许可，后向购房者进行商品房销售。

开发商申请预售证，应当在房地产主管部门公布的监管银行名录中选择相应的商业银行，根据预售证申请情况按幢或多幢开设对应的监管账户，与主管部门、监管银行签订三方监管协议。在预售房屋时，应当将预售款监管规定告诉买房人，在售楼处显著位置公示监管银行、监管账户等信息，并在商品房预售合同中予以明确。未开立监管账户的，房地产主管部门不得核发《商品房预售许可证》。

之后买房人支付的所有房价款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款，都应当存入在监管银行开设的专用监管账户内，专户专存，专款专用。预售款实行全程监管，从取得预售证开始，到开发项目取得竣工综合验收或分期综合验收备案证明为止。

二、新规之后买房、退房步骤

1、买房步骤：

开发商、买房人双方签订商品房预售合同；

开发商为买房人出具《商品房预售资金监管收存通知单》；

买房人凭通知单将定金、首付款等购房款存入监管账户；

开发商办理预售合同网签；

政府主管部门办理预售合同网签备案；

买房人申请按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)，并委托贷款银行将按揭贷款足额转入监管账户；

贷款银行将按揭贷款足额转入监管账户；

监管银行收到足额房价款后，向买房人出具《商品房预售资金监管收款凭证》，并将信息传至政府主管部门。

2、退房步骤：

开发商、买房人依据双方协商或生效法律文书，一致同意解除商品房预售合同;

双方到政府主管部门申请撤销预售合同网签备案；

政府主管部门审核撤销合同网签备案、解除预售资金监管申请；

符合条件和规定，政府主管部门撤销网签合同备案，并出具《商品房预售资金监管解除通知单》；

监管银行凭通知单及生效法律文书，将监管资金退回买房人个人银行账户及贷款银行账户。

注：在济南版监管办法中，对退房问题的处理，区分了两种不同情况，一种是监管专用账户内的预售款未达到重点监管额度，双方需要按照上述程序，向监管银行申请退回购房款;另一种是达到了重点监管额度，由开发商及时退回相应购房款。

三、济南监管额度怎么计算？

根据济南版监管办法，商品房预售项目预售资金重点监管额度以基础(正负零)以上平均建安造价(1800元/平方米)乘以申请预售面积为基数，按节点核减。

以同一幢申请预售面积为20000平方米的楼房为例，重点监管额度基数为3600万元，3A级企业的监管基数只需要1800万元，2A级企业则需要2520万元。

对应主体结构一半、主体结构完成、内外装饰完成、工程竣工验收备案4个工程节点，普通企业需要留存的监管资金，分别是2520万元、1800万元、1080万元和360万元;3A级企业分别为1260万元、900万元、540万元和180万元;2A级企业分别为1764万元、1260万元、756万元和252万元。

以每套100平方米，每平方米均价8000元计算，开发商要达到最高监管额度(2520万元)，只需卖出首次批准网签的60套中的32套房子，即可获准放开全部申请预售面积。这也就意味着，该幢楼200套房子中，在放开全部面积网签后，至少有168套房子的预售资金(总计13440万元)，开发商可以根据销售情况自行提取用于项目建设，2A级和3A级企业可自行提取使用的资金，更为充裕。