商住房的产权只有50年我也认了，但是为什么房子还没有拿到手，实际交房却只能住37年了呢？今天的案例就是讲这样的一个事情。

买房时说好的房屋产权年限50年，可买的新房还未到手，却得知实际交房后只能住37年。其实，类似的事情经常发生，消费者买房时可要注意了，不要莫名其妙就在产权年限上吃了亏。

抽丝剥茧 该地曾被企业占用10年

建房之前，土地被拿来做什么了？记者联系到土地使用企业重庆丰化科技的董事长蒋晓勇。就昨日本报报道黄经理对于土地刚开始为工业用地性质一说进行了否认。

“泊金湾的销售负责人乱说，土地到我手上时就是城镇混合用地。”蒋晓勇说，2002年时他们在重庆联合产权交易所竞拍拿地，当时土地上还有企业在生产，前年企业搬迁至永川区内环东路才将这块地腾空。

“以前没开发是没找到合作伙伴，资金准备也不足。”按照蒋晓勇的说法，泊金湾土地使用年限短缺的这些年，是因为企业用地所致，加上泊金湾开发时间3年，产权年限共缩水13年。

昨天，读本记者走访区房地产监理交易所，但该所正在重新整理档案室，没能追踪到这块土地的历史信息。

开发商只有5%土地权益

区房地产监理交易所提供的档案资料显示，目前泊金湾所用地块由两家公司按份共有：丰华科技拥有土地95%权益，文海房产拥有5%的权益。这次权属变更，由丰化科技在今1月6日提出申请，生效时间为当月10日。

在泊金湾的项目介绍上，记者看到，开发商一栏也写着丰华科技与文海房产两家企业的名字。

“我们从来没管过泊金湾项目，都是开发商自己在操作。”丰华科技财务部一员工称，至于享受多少收益，完全是老总自己的事情。

也就是说，泊金湾开发商只用5%的土地成本，独自开发了整个泊金湾项目，还有几栋楼在后续的规划开发中。

购房者在产权上吃亏3万

泊金湾是文海房产在永的项目。邓成平说，春节前后，他去看过不远处的楼盘，该楼盘处在新区的，折后均价多在4400元/㎡。同样，临近泊金湾的其他几个楼盘，已积累一定的口碑，折后均价约4500元/㎡。相比之下，泊金湾折后4400元/㎡左右的房价并不便宜。邓成平说，他当时是因为看中了房子的户型，单纯从价格上来说，楼盘并没什么优势。

蒋晓勇表示，目前的定价是按剩余产权年限定的。“如果产权年限没被占用10年，房子肯定会卖得更贵。”

在永销售尾房的一楼盘销售总监说，通常土地出让金占房价40%的比例。若泊金湾以平均35万/套计算，目前有200户购房者，那么平均每户多承担约3万元房款。

律师说法：如涉嫌欺诈可要求退房

重庆学苑律师事务所夏天律师说，土地权益转让是有相关规定的，土地权属变更成按份共有，必须符合国家相关法规的特定要求。

同时，夏天表示，如果商品房项目在销售上涉嫌欺诈，购房者有权要求退房，即使缴纳的定金也应一并退回。购房者甚至有权主张资金占用收益补偿。

“如果项目开工、规划、建设等存在违反国家相关法律的情况，购房者签订的购房合同视为无效。”夏天说。

事件追踪：业主对补充协议不信任

前天，泊金湾的业主杨女士去售楼部退房时，并未得到理想答复。杨女士的首付虽已付，但她并未拿到购房合同，只有付款收据和承诺书。她说，如果合同上不写明产权年限50年，她就坚决要退房。针对她的顾虑，昨天，销售方通知杨女士去签一份补充协议，说可以延期7年产权，这份协议具有法律效益。

“不晓得是啥子补充协议，也不晓得能不能保证产权年限达到50年。”杨女士说，她打算今天再去看看。虽然承诺要延期7年，但她始终觉得这事不靠谱，怕签了后退房更难。

邓成平和老雷也在泊金湾定了房，但他们根本不信承诺书上的延期约定。老雷担心，开发商卖完房子走了，没人管他们的延期年限。

读本记者专门前往泊金湾假装购房，在场的置业顾问介绍称，房源的产权年限均为50年。记者当即提出质疑产权年限听说为37年。

“你说是37年就是37年，具体的情况我们也不清楚，具体只有去找老板了解。”一置业顾问回应记者称。

区土房局称未收到申请

“办不下来延期可以退房。”蒋晓勇说，目前给客户承诺的是延期产权年限到44年，有可能要延期到50年。“客户不用催促我们，我们自己都晓得为他们考虑延期。”

那么延期何时能办下来？蒋晓勇说，大概需要1个月，目前在办理中。这一说法得到泊金湾销售负责人黄经理的证实。

不过，区土房局相关负责人称，他们至今未收到泊金湾项目产权年限延期的申请。该负责人还表示，考虑到购房者的利益，他们也将督促泊金湾项目尽快落实延期。“申请材料交上来会尽快办。”

产权缩水三大原因

针对房产年限问题，读本记者采访了一些市民，结果发现该问题很少引起购房者注意。据记者了解，目前棠城新建商品房刚一上市就缩水3至5年的情况很普遍。遗憾的是，房价并没有跟着缩水。

前期开发耗时

“新建商品房的土地使用年限缩水3年到5年很常见。”永川一家地产公司营销总监称，一块土地的使用年限，一般从开发商招拍挂取得土地后就开始算起，拿地之后，开发商一般要经过土地清理、规划报批、工程施工等环节，这至少需要两三年的时间，长的甚至在5年左右。也就是说，即便是按正常程序开发出来的商品房，其土地使用年限也要缩水3年到5年。

土地性质变更

除了前期开发占用的时间，土地性质变更也是一些楼盘土地使用年限大打折扣的原因。国家规定土地使用权出让的年限按不同土地用途分为：住宅用地70年；工业、教育等用地为50年；商业、旅游等用地为40年。

由于种种原因，一些开发商往往在楼盘开发时改变土地使用性质，这些做法都会涉及土地使用年限及土地出让金的问题。如果处理不当，在原本是工业、商业等用地上建起的住宅楼产权年限自然会缩水二三十年。

故意囤地行为

“近几年楼市大热，一些开发商拿地后故意囤地、延缓施工速度，也是导致部分住宅楼产权年限缩水的原因。”一位房地产商向记者私下透露，“囤地、延迟施工速度，其实是开发商在等入市时机，地价不断在涨，房价也在涨。”

区土房局一负责人表示，对于囤地、故意延缓施工进展的情况，一直在进行严查。“开发商拿地两年未动工的，将无偿收回土地的使用权。”