五一后，青岛市"增值税"成功上位。相比较之前的营业税，增值税税额略有减少但差别不大，而真正对税费产生较大影响的是缴税基数的计算方式。营改增后税费到底该交多少？

缴税基数如何确定？

首先需确认与缴税基数相关的3个数值，分别是上手价、网签价和地税指导价。

【注】上手价：房屋上一次交易的网签价；网签价：网管局系统里体现的成交价格；地税指导价：区域低过户指导价。

1、房子满两年的情况，需要对比上手价、过户指导价、网签价及经过计算的上手价和过户指导价，高者即为缴税基数：

例如：

1）上手价高，缴税基数为：上手价÷（1+5%）

2）过户指导价高，缴税基数为：过户价÷（1+5%）

3）网签价高，缴税基数为：网签价÷（1+5%）

注：崂山区无变化，缴税基数仍为上手价、网签价、地税指导价中高者为准；房子不满两年的情况，需对比上手价、过户指导价、网签价，高者经过计算为缴税基数。

营改增后究竟要交多少税？

1、增值税

增值税税率为 5%，附加税税率为0.6%，在实际操作中，增值税与附加税绑定征收，总税率为5.6%。

若房屋满两年（以房产证登记日期或契税发票日期更早者计算），则免征增值税。

2、个税

若房屋满五年唯一，则免征个税；另外个税税率因房屋性质不同会出现差别，具体征收标准如下：

1）房屋性质为商品房，个税税率为2%。

2）房屋性质为公房、经济适用房、房改房、集资建房、解困房，个税征收1%，同时需征收1%土地收益金。

3）房屋性质为拆迁房、安居房：个税征收1%，无需缴纳土地收益金。

4）拆迁返还的经济适用房出售后再次交易：个税征收2%，土地收益金征收1%。

3、契税

契税税率与房屋面积及购房者名下房屋套数息息相关。其中认定首套二套新标准为：拟购住房所在县（市、区）行政区域内查询购房者名下的房屋套数，以此确定缴税标准。

1）个人首套房：90（含90）平以下契税税率为1%，90平以上契税税率为1.5%。

2）个人二套房：90（含90）平以下契税税率为1%，90平以上契税税率为2%。

3）个人三套房：统一征收3%。

4、评估费

如果购房者是贷款买房，需要向评估所缴纳评估费。

标准：商业贷款按照评估值的千分之二征收，公积金贷款按照评估值的万分之四征收，封顶500元。

5、手续费、工本费、印花税

在办理房产证时，需要缴纳手续费、工本费、印花税。

手续费6元/平方米（买卖双方各3元）；工本费80元；印花税住宅为5元，商用税率1％。