为什么北京的房子不能卖?中产资产配置指南

发布时间:2017-04-06 08:50

有个朋友,北京有两套房,价值大概2500万元,最近打算卖掉,做一些理财什么的。

到底要不要买掉北京的房子,去做一些理财呢?

购房指南来帮你分析一下:

假设这个朋友现在已经把房子卖掉了,拿到了钱,可能有大概这么两种出路:

1、移民;

2、租房+理财。

为什么北京的房子不能卖?中产资产配置指南

先说移民。

2500万人民币,大约是360万美元。

第一个问题:如何把钱转到国外?

在当前外汇管制收紧的情况下,只有违法途径。这就存在巨大的风险。

第二个问题:如何获得海外身份?

如果是投资移民美国,还有时间成本和移民失败的可能。到欧洲的二三流国家,语言更是问题。

第三个问题:到了国外,如何让财产保值?

买几套房子出租是最顺理成章的做法,但国外房屋税费和维护成本很高,很多服务租户的琐碎工作甚至需要自己动手,估计很多中国人都不能适应。大家都习惯了国内的生活方式:换个灯泡都让物管来干。

第四个问题:国内的事业还继续吗?

很多人通过移民,成功地使自己变成了阴阳人:生活在国外、事业在国内,一年到头来回奔波,还存在复杂的纳税问题。

可见,困难重重,并没有你想象的那么好。

再说租房+理财。

卖掉房子租房住,然后用巨额现金做理财或者投资,等房价暴跌的时候买回来。

那么问题又来了:卖房获得的资金如何管理?

炒股?买P2P?恐怕同样不靠谱。信托产品呢?上千万的资金可以找到8%到10%的年回报率的产品,但问题是如果违约怎么办?最保险的是买银行理财产品,但回报率很难超过5%。也许你会说:5%不少了,2500万一年就是75万。

接下来再反问一下自己:你的房子涨了多少?

2500万元的房产,你当初是拿多少年买的?远的不说,一年前是多少钱?

金融市场的风险远比房地产市场大,波动更频繁、交易更为方面,散户很容易被洗劫。至于等经济不好的时候,抄底买便宜的房子,也往往成为幻想。

或者我们也可以从宏观上看:人民币缩水了多少?

中国广义货币M2同比增速(可以看做发钞速度)现在大约11.3%,GDP增速如果扣除水分或许只有6%(这是财富创造的速度)。所以,人民币购买力每年缩水大约就是5个百分点。理财产品给你的5%年回报,其实仅仅让你不贬值而已。

所以,北京的房子至少能让你跑赢“M2增速-GDP增速”,本身是能赶上“真实通胀”的。

那么,作为中产,要如何配置资产呢?

对于大多数中国的普通中产来说,未来的资产配置应该是这样的:

1、大城市优质住宅,应该占总资产的70%左右。总资产不超过5000万,没有必要配置境外资产;总资产不超过2500万,则没有必要配置房产以外的资产。

2、一个家庭,最好在“高级别、有显著人口增量”的大城市(也就20个左右)拥有两套优质住宅。太多(比如超过5套)也没有必要,因为未来中心城市或许会有累进制、惩罚性的房地产税。但对于房地产税不用担心,可以等它出台之后,再出售多余的房产(特别多的例外)。不用担心不能出手,中心城市的房子有人接盘。

3、房子以外,需要配置一些实物黄金、美元,其他的可以根据自己的知识结构、风险承受能力,配置信托产品、债券、股票(包括A股、港股)。最好能参股“靠谱朋友”的比较靠谱的创业项目,但资金量不要太大,可以分散投几个试试。

4、虽然中国楼市或许正在接近“美元顶”,但距离“人民币顶”仍然有相当大距离。北京这种城市的优质住宅,绝对不能轻易卖,而应该成为家庭的财富之锚,超长线(30年、50年)持有,当做养老的依靠。

5、现金永远是最危险的,卖了房子拿着大量现金,就如同裸奔。

6、把自己的财商估计的低一些,投资策略保守一些,你会更幸福。

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