据报道,近年来,房屋买卖交易均是通过房地产中介提供居间服务完成的。然而,值得警醒的是,在高交易量的背后,由房地产中介从业机构和从业人员直接或间接的违规操作、失职失察等行为成为幕后推手。目前我国有关房屋类居间合同纠纷正呈现出高发、频发、复杂多元、多生矛盾已经是难以平复的状态。这些案件中,其中房地产经纪公司基本就是起诉方,被诉方则多为二手房交易的买受人。

究其原因是疏于核查客户、房屋的关键信息。比如房屋买卖中介公司不重视对于客户出示的身份证明、房屋权属证明核查;未仔细审查待售房屋有无抵押和不正当出租私搭乱建,并核查委托的客户是否是真正有权出售房屋的权利人;对于属于夫妻共有财产的房屋,未要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明;对于待出售房屋为遗产的,未要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件。

对于未依法登记领取权属证书的或具有法律和法规规定禁止转让的房地产不得转让。但在实践中,一些房地产中介为了促成交易,赚取佣金,往往隐瞒标的房屋仍为承租公房或为限制年限内的经济适用住房等不能上市交易的事实,或随意承诺短期内即可解决交易障碍,致使买卖双方在随后交易失败后与房地产中介公司就中介费应否支付产生纷争。

瞒影响交易成功的重要信息。如不向买受人如实说明其已知的可能不利于成交的待售房屋的历史情况(如房子是大家所避讳的“凶宅”)、或周边环境(如房子临街或配电室存在噪音污染、交通不便捷、住处周边是大型垃圾处理场等)、或必要生活设施情况(如饮用水质不合格、小区为临时用水或用电)。

为交易双方规避法律出谋划策。如承诺为无实力购房人办理“高评低供”还贷款手续,或帮助外地买受人虚构在京纳税或社保缴费一年以上证明,或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订“阴阳合同”,恶意促成双方达成不平等或不合法交易。

违规获取额外利益。如中介公司要求买受人全程通过其交纳钱款、委托办理过户,从而千方百计阻挠买受人与出卖人见面,再通过隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段将多收取的售房款据为己有,此即公众深恶痛绝的中介公司“吃差价”。又如中介公司怂恿当事人采取恶意毁约、一房二卖的方式高价出售房产以为自身获取更高的居间服务费,从而引发房屋买卖连环纠纷。

中介违规操作的深层原因分析起来,造成上述房屋中介活动中如此乱像,有其深层的原因。有关法律立法层级低、缺乏可操作性,致使规制房地产中介难以做到有法可依。