房地产行业历经十余年繁荣，然而过去的一年多来,市场经历了急速的变化，似乎繁华即将宣告结束，在增速放缓、各方利益博弈升级的背景下,，现了“怪象”频出的局面。

限购政策执行 假离婚酿悲喜剧

在住房“限购”的城市,民众通过假结婚、假离婚来买房早已不是新鲜事。2013年楼市调控政策“国五条”细则出台当月,北京、青岛、济南等多个城市均出现民众结婚离婚人数激增、民政局异常忙碌的情形。天津一些区域出现“离婚高峰”,有民众连夜拿号排队等待离婚。

对于出现这种现象的根源,中国财政部部长楼继伟曾直言,“如果一个政策出来,造成一些人间的悲喜剧,这个政策肯定是有缺陷的。”如今虽然限购政策已经大面积退出,但是北京、上海、广州、深圳四大一线城市依然严格执行。

全城新房豪宅化 新人无缘新房

“未来六环内,北京新房价格将迈向每平方米6万元(人民币,下同)大关,一些年轻的首置人群只能无奈告别新房市场”,一位房企高管近期基于北京楼市的现状做出这种判断。

10月拍出的北京丰台樊家村“”在业内引起轰动,每平方米7.5万元的楼面地价,刷新了当地土地单价高的历史记录,更是直指开发后每平方米10万元以上的房价。这种高价地近两年不断涌现,让北京六环内出现“全城豪宅化”的趋势。

除了地价飙升外,新房豪宅化也与当地政策有一定关联。此前北京市推出自住型商品住房,旨在让买不起商品房但又住不进公租、廉租房的“夹心层”有房住。不过这种政策房并没有得到市场认可,反因其地段偏远、品质不佳、弃购而备受诟病。而且大量保障性住房的配建任务,事实上又将土地成本转嫁于普通商品房之上，进一步加剧北京房价节节上升。

拿地风险加大 与退地潮齐飞

说到“”就不得不提近期出现的“退地”现象。以北京为例,一方面天价土地不断拍出,另一方面,许多企业不久后就传出担忧“消化不良”而欲求退地的消息。

2015年10月21日,碧桂园联合金茂高价拿下北京一地块,但很快传言碧桂园集团内部对这宗土地的处置产生了不同意见,或将退出该宗地块开发的消息。另一则传闻则发生在龙湖和平安两家企业身上,龙湖平安兴昌联合体10月23日以逾14亿元的总价拍下一宗地,但几天后就传出龙湖、平安可能退地的消息。

虽然龙湖此后否认了退地传闻,但有关人士表示,这一现象也折射出目前土地市场中,是地价已经很高的一线城市,房企冲动拿地风险渐高。由于目前中国三四线城市库存压力依然很大,各大房企全面回归一二线城市。但对于一二线高昂的地价,企业也面临“高价地不敢拿,但不拿地没活干”的尴尬。

全国楼市供需不均 鬼城与高房价同现

中国楼市在区域之间的分化越来越大:一些地方房价仍在上涨,如深圳市,今年房价上涨逾30%,供求矛盾尖锐;而另一些地方如鄂尔多斯等地,却因严重供过于求,而被冠以“空城”、“鬼城”之名,甚至出现楼市崩盘的风险。

事实上,“空城”、“鬼城”等都是房地产过度开发、城市不合理建设的结果。在地方政府卖地冲动、房地产市场惯性扩张等因素共同作用下,许多地方都出现大规模的“造城运动”。这样的扩张速度,在楼市“十年”之时还能够被消化,但随着宏观经济和房地产市场放缓,人口拐点出现,在人口、资源集聚效应弱的地区,就不可避免的出现大量库存积压,严重者成为“空城”。

与之形成鲜明对比的是北京、上海、广州、深圳等特大城市。有分析人士指出,在经济下行和转型期,为了寻找更好的工作机会,人口、避险资金必然开始向特大城市迁徙和转移。这种现象也发生在近两年首都楼市火爆的瑞典、芬兰等国。