合法转租后承租人违约

日前，李先生反映他上月承租了别人的一处房屋用于居住，双方签订了房屋租赁合同。后来他工作调动就将这处房子以高价转租给小林，还与小林签订了房屋租赁合同。但是房主得知此事后，便与李先生解除了合同。导致小林与李先生之间的租赁合同也无法再继续履行。小林觉得自己上当了，刚刚搬进来，却又不能住了。

根据《合同法》的有关规定：“承租人经出租人同意，可将租赁物转租给第三人。承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。因此，房主解除与承租人李某的合同，符合法律规定，房主不应承担违约责任。而李先生转租房屋的行为，没有经过房主同意，应当是无效的，因此李先生与小林之间签订的房屋租赁合同也是无效的。合同既然无效，李先生自然不用承担违约责任。但李先生在与小林签订合同中存在过错，导致合同无效，应当返还租金并赔偿由此给小林造成的损失。

反过来说，如果我们转租前得到房东的同意，那么转租也就是符合规定的，但是这又牵涉到一个新问题，就是转租后，租金收益可能有部分，这部分收益又该归谁呢？地产说，在合法转租的情况下，承租人作为转租人，与第三人的关系与一般租赁关系并无区别。

而《合同法》第二百二十五条之内容正是对该条于转租这种特殊情况下的补充。依据本条的规定，双方当事人可以协商确定在租赁期间因占有、使用租赁物而获得收益的归属，如无此约定，则此收益归承租人。也就是归俗称的二房东。说到这里，还想提醒那些想成为“二手房客”的人，在与二房东签署租赁合同时应该要了解他与房子主人签定的租赁合同，一来要搞清楚这次转租行为是否得到业主的同意，二来要搞清楚，这个二房东与业主租赁关系到何时结束。因为有的房客在自己租期即将到期时把房子再转租出去，收取“二房客”的押金和首期租金后便消失了。到时候，真正的业主要将房屋收回时，“二房客”的权益是得不到保障的。

值得一提的是，很多不规范的中介也会做“二房东”，也就是以前曾经很风光的“房屋银行”，但是根据规定，中介只能起到牵线搭桥的作用，并没有作为业主与租客签定租赁合同的权利。在现实生活中，如果租客与中介签定租赁合同后，万一中介今后关门了，而房子的产权人作为真正的业主要收回房子的话，租客的权益是得不到保障的。