次承租人的诉讼地位和权利救济途径

司法实践中，出租人与承租人因租赁的房屋产生纠纷诉至法院的（涉房屋转租的情况，原告多为出租人），一旦涉及到房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除的问题，出租人都会提出要求承租人支付拖欠的房租、赔偿违约金和交付房屋的诉讼请求。如果出租人对房屋的控制和管理比较规范，知晓次承租人的情况，往往会在诉讼中将次承租人一并作为第三人参加诉讼，要求第三人与承租人一并承担腾退房屋的义务。

如果案件审理中认定出租人与承租人的租赁合同应当解除，那么次承租人已无权继续占有使用涉案房屋，可以在判决中一并要求承租人与次承租人腾退房屋。

如果出租人不知晓次承租人的情况，或者知晓次承租人的情况而只以承租人为被告提起诉讼的，实践中有些法院是强制要求追加次承租人作为共同被告或者第三人参加诉讼的。

基于方便判决的执行或保护次承租人利益的需要，直接追加次承租人作为第三人或共同被告参加诉讼确有一定的益处。但在司法实践中，有些情况下出租人与次承租人、承租人与次承租人的关系不明确，有些情况下房屋实际使用人与次承租人的身份不一致，有些情况下次承租人为多人、且各方利益不同，有些情况下承租的房屋已经过多次转租。

笔者认为，法院不应该强制性追加次承租人为被告或第三人，一则增加次承租人为被告或者第三人不一定是出租人诉求，二则增加次承租人也必然增加诉讼的时间和成本，三则出租人与承租人的租金标准和次承租人与承租人的租金标准不一致、解约条件不同，一并处理可能影响之后的责任认定。

因此，在出租人起诉承租人腾退房屋的诉讼中（包括屋租赁合同无效、履行期限届满或解除），一则法院应向原告释明，告知其可以追加次承租人为共同被告或第三人参加诉讼，由出租人自行决定是否追加；二则法院应考虑保护次承租人利益的需要，利用张贴公告、送达通知书的形式通知次承租人出租人起诉并要求承租人腾退房屋的事实，由次承租人自行决定是否申请作为第三人参加诉讼。如果原告提出申请或者次承租人提出申请的，法院应视情况追加次承租人作为被告或第三人进入诉讼。但如果次承租人众多、利益诉求不一致，做出实体处理可能损害某一方的利益的，法院可以不予追加，告知当事人另行起诉解决。

需要注意的是，次承租人如果因为其与承租人之间的租赁合同解除而产生装修或其他损失的，次承租人应当依据合同相对性向承租人主张权利，而不能向出租人主张权利。

次承租人在出租人与承租人之间的诉讼中要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰装修损失或承担违约责任的，因为其主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷并不属于同一法律关系，自然不构成适格的反诉，法院不应一并处理，次承租人应另行起诉解决。次承租人装饰装修损失，可以申请法院对装饰装修物采取必要的保全措施，确有必要的话，及早申请对房屋装饰装修进行司法鉴定，避免产生不必要的损失。