2016年楼市掀起了新一轮的狂热，北京大七环外的河北燕郊，新房已飙升至3万一平;上海人为买房连老爷爷都半夜去排队离婚;二线城市郑州，短短几个月一连出了8个地王。下面是小编带来关于未来楼市将会怎样走的内容，希望能让大家有所收获!

未来楼市将这样走

日本楼市泡沫产生的原因

日本房地产泡沫的形成与战后日本经济繁荣与广场协议后的货币政策密切相关。上世纪60~80年代，日本经济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长，在短短20年间从一个农业小国一跃成为世界第二大经济体。经济的发展以及收入的增加，激发了人们对商品房的需求。1985年，由于日本经济实力增长以及美国的施压，日本、美国、德国等5国签订“广场协议”，日元开启升值之路。此后，为避免日元升值对经济的负面影响，日本央行持续大幅降息，并采取宽松的货币政策。货币放水和低利率，进一步刺激了日本房地产泡沫。而日元升值吸引的国际热钱大量涌入，又加速了日本房地产泡沫的膨胀。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，日本房地产陷入疯狂，泡沫空前。

日本政府要主动刺破楼市泡沫原因

日本房地产的空前泡沫，严重阻碍了日本实体经济的发展，完全背离了日本“基本农田制度”和“科技兴国”两大国策。而且，90年代随着中国的开放和崛起，日本先前依靠先进的工业制造技术，通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经走到了尽头。日本政府深刻意识到，日本经济要想重塑辉煌，必须转型，依靠科技兴国。而房地产泡沫已经严重挤压了日本实体经济的发展空间，危害了日本经济转型。于是，日本政府痛定思痛，通过收紧货币政策、大幅提高贷款利率、征收地价税等方式，主动刺破楼市泡沫。

俄罗斯房价能“涨上天”的原因

虽然俄罗斯地广人稀，面积多达1700万平方公里，但莫斯科却只有1个。再加上2000年左右，尤其是2005年开始，石油天然气价格一路暴涨，俄罗斯人腰包日益鼓了起来，都希望到莫斯科买房。强烈的需求刺激，以及俄罗斯当局对卢布的大放水，致使莫斯科房价一路飙升。到2014年年底，莫斯科中心城区平均房价高达1.2万美元/平米!有专家测算，从1991年到2015年，卢布贬值了10000倍，如果以卢布计价，莫斯科的房价在24年内足足上涨了150万倍!可见，俄罗斯房价之所以能涨上天，除了需求强烈以及货币大放水外，还与卢布的急剧贬值密切相关。俄罗斯为何不刺破楼市泡沫?巨大的房地产泡沫，绑架了俄罗斯的银行，严重阻碍了经济发展。但俄罗斯没有像日本那样主动刺破楼市泡沫，而是做出了相反的选择，通过卢布的大幅贬值维持了房价的基本稳定。

俄罗斯的自身条件和经济环境有关

俄罗斯地广人稀，资源丰富，经济上依赖出口大宗商品、石油天然气资源。卢布贬值有利于俄罗斯出口，而俄罗斯自身优渥的自然条件和丰富的资源，使其受进口制约较小。再者，俄罗斯不乏卢布贬值的先例，比如现在俄罗斯人用的卢布，是1998年发行的新卢布，与旧卢布的兑换比率是1：1000，而所谓的“旧卢布”，其实是1993年刚换过的。更何况，房地产已经绑架了银行，一旦刺破房地产泡沫，会导致大量银行破产，不利于俄罗斯经济稳定。因此，俄罗斯最终选择了卢布的大贬值，保住了涨上天的楼市。

未来中国楼市将何去何从

眼下中国同样面临着资产泡沫与人民币估值过高的问题。如果两者只能保一个，中国会怎么选?是走日本模式(舍房价保汇率)，还是走俄罗斯模式(舍汇率保房价)?

首先，中国一定不会主动刺破楼市泡沫。眼下中国经济、银行、地方政府、中产阶层都与房价捆绑在一起，且不说房价暴跌之后，中国经济无法承受，想想2008年金融危机，房价短暂下跌后，打砸售楼处的奇葩景象吧，房价一旦暴跌，势必影响社会稳定，这是不可接受的。其次，我们一定要清楚，对于汇率来说，强与弱哪个好?其实并没有一定标准。最牛逼的是需要强的时候强，需要弱的时候弱。人民币存在贬值压力，那就贬值好了，反正生活在国内的百姓，基本对此无感。G20公报中也重申了“避免竞争性贬值和不以竞争性目的来盯住汇率”。可以肯定，人民币绝对不会贬值到卢布的程度，那样国民财富被洗劫，引起恐慌，同样是不可接受的。需要指出，中国与日本不同，日本楼市泡沫破裂时，城市化已经超过了70%，而中国2015年城市化率只有56.1%，预计未来城镇人口还有2亿的新增空间。不过房价区域分化会严重，未来将是一二线城市高房价、三四线城市高库存并存。

G20闭幕会上的一段发言

“我们认为，面对当前世界经济的风险和挑战，需要标本兼治，综合施策，运用好财政、货币、结构性改革等多种有效政策工具，既要做好短期风险防范和应对，也要挖掘中长期增长潜力;既要保持总需求力度，也要改善供给质量。”

房价的泡沫是要消化的，不会刺破;但要发掘中长期增长的潜力，要找到新的经济增长点，实现经济的转型。

房地产发展史

第一阶段

理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段

非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段

相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段

价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年，至今已经走过了30年历史。

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