新的福利

2015年，按照央行与银监会出台的政策，规定在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。随后，住建部、财政部与央行联合发布公积金新政，推行公积金异地购房工作。

除了首付比例下调外，房贷利率的一再下调也成了令武勇感到“心动”的条件。今年一年间，央行共进行了5次降息，5年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至了目前的4.9%。按照大部分房贷利率的调整规则，降息的福利将在2016年生效。

难以摆脱的“政策迷信”

受政策影响大的则是购房人的心理预期，政策刚出台时，此前处于购房观望中的购房者由于首付比例下降等因素影响，具备了购房的资格和能力就会出手，而政策出台一段时间后，政策效果被化解，购房人则又处于观望状态。

房贷利率之困

对楼市而言，货币宽松的信号首先体现在购房贷款首付比例及利率浮动上。随着央行年内多次降息，各地的房贷利率也已降至较低水平。

但银行对放贷房贷利率太低也有不满意，按照4.9%的基准利率，执行8.8折后的利率仅为4.31%，对于银行来说，加上人力成本，这个利率水平可能没有足够吸引力。

金融救市成为重点

“当前稳定楼市的关键在于释放购房需求，而释放需求好的办法就是通过金融机构降低购房者的资金成本，央行系列政策都体现了这样的调控逻辑。不过，这只是短期政策，目前已有端倪的个人住房贷款资产证券化（MBS）、设立国家住房银行的思路与这样的政策逻辑也一脉相承。”国务院发展研究中心金融研究所负责人指出。

这则意味着，设立国家住房银行、MBS、REITs（房地产信托投资基金）以及本届政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融机构”，成为中央稳定楼市的大棋局思路。

目前公积金资产证券化产品已经上市。12月8日，经住建部和人民银行批准，上海公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券1号和2号成功完成发行，总募集资金规模为69.63亿元。

国家住房银行浮出水面

实际上，作为信贷金融层面楼市政策的顶层设计，决策层此前曾就国家住房银行的想法有所推进，但中途遇阻，因此中央在2014年设立了国家开发银行住房金融部作为政策性住房金融机构的初尝试，主要解决棚改和保障性住房的建设资金需求。

今年4月初，一则住建部官员论述“设立国家住房银行条件已成熟”的一文透露了政府主管部门对楼市调控顶层设计的构想。住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇撰文称，以住房公积金制度为基础，设立类似国家住房银行的政策性住宅金融机构，是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。

与国开行主要针对保障房、基础设施和开发商解决贷款需求的定位不同，国家住房银行应着眼中低收入购房者，发挥低利率、普惠性金融作用，满足个人住房需求。

设立国家住房银行的想法在这一时间节点上提出有特殊的意义。在住建部官员的分析中，稳定房地产市场、增加住房消费需求是设立住房银行的重要条件，这与当前楼市去库存的市场目标相统一。

这一以公积金制度为基础的国家住房银行，将整合各地住房公积金管理中心为其“网点”，向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。同时，公积金在国家住房银行汇总，将可以实现地区之间的调配与流动，解决地区之间的公积金使用矛盾。