当我们需要卖房时，发现还有贷款未归还，该怎么卖房呢？卖房贷款怎么算，需要归还多少贷款才能卖房，这些都是我们在卖房时需要关注的。

一、有贷款未还清，能卖房吗？

我们房屋的贷款一般都是抵押贷款，在房屋抵押贷款未还清的情况下，房产是抵押在银行的，我们无权买卖房屋。只有将贷款还清，和银行解除抵押之后，我们重新获得房屋的权之后，才可以卖房。

所以，在卖房之前，如果有贷款的话，那就只有先还清贷款，才可以顺利卖房。

二、有贷款房产如何办理买卖手续？

１、转按揭

这是当下简单又直接的一种方法，在二手房买卖中，就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、借款人等交易要素。

２、用买方的首付款缴清剩余贷款

这是当下二手房交易中常应用的模式。这种方式适用于你的房屋贷款额度较低或所剩贷款数目较小的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30％-40％，卖方可以利用买方的首付款付清剩余贷款，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

３、利用银行贷款来缴清剩余贷款

如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。

三、案例分析

小明买了一套房子，用房子做了抵押贷款，等额本息还款，15年的贷款期限，房子买了3年，小明想出售这套房子，房子是否可以买卖？房价比原来买的时候高了很多，剩下的贷款怎么算？

分析：根据《担保法》和《房地产抵押管理规定》，抵押贷款的房地产必须经过抵押权人（就是银行）同意才能转让或者出租。但是要让银行同意，要提供新的担保，否则房屋不能买卖。

因此，小明不能买卖房屋，唯一的办法是让买方先付钱，等还清贷款解除抵押后才可买卖。而且，房价的高低并不影响贷款的还款金额。

四、总结

当你想卖房子的时候，一定要考虑清楚房子是否还有贷款。如果有贷款，就不能随意买卖。卖房贷款怎么破，办法有很多，只要合规合法，总能顺利买卖房屋。