房地产金融是房地产业和金融业相结合的产业,它具备二者的特征,房地产业和金融业都是风险极高的行业。下面是小编为大家整理的房地产金融研究论文，供大家参考。

房地产金融研究论文范文一：国内外房地产金融体系比较研究

[摘要] 本文对国内外房地产金融体系进行了比较分析，对如何完善我国房地产金融体系提出了几点建议。

[关键词] 房地产金融体系 比较分析

一、房地产金融体系结构

1.房地产金融体系的组织机构体系

房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体，也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊，它一方面充当着资金供给者，另一方面又是资金的需求者，吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。

2.房地产金融体系的金融工具体系

在房地产市场上使用的金融工具有很多，可以将其大体上分为两类:一类是一般金融体系通用的，例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。

3.房地产金融体系的配套设施体系

在金融体系中，除了组织机构体系和金融工具以外，还有一个重要组成部分，那就是与之相关的配套服务体系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管;高质量的中介服务，如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务，以及一个相对完善法律环境等。

二、国内外房地产金融体系的现状

1.我国房地产的金融组织机构体系

从我国目前情况来看，我国的房地产金融组织机构体系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这样的银行金融机构，以及住房合作社、保险公司、信托投资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组成。此外，我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机构体系中的重要组成。

2.房地产金融体系的金融工具体系

我国房地产公司中上市公司占比很小，大部分房地产开发商依靠银行信贷来筹资。除此之外的诸如信托融资、股权投资、产业基金等融资工具，也因为缺乏健全的二级市场，只能进行小规模的融资，没有起到开扩融资渠道的作用。

3.房地产金融体系的配套设施体系

就目前而言，我国还没有形成有效的房地产金融体系的配套设施体系。虽然已经设立了部分中介服务机构，但发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。

三、国外房地产体系与我国房地产金融体系的比较

1.国内外房地产融资渠道比较

(1)开发性融资渠道比较。西方发达国家的房地产金融尽管在经济体制、金融体制等方面存在差异，但一般都是以房地产抵押贷款为主，信用贷款和保险代理为辅的方式开展房地产信贷业务的。

在国外，活跃的金融创新创造出花样繁多的房地产金融工具，这是国内房地产企业融资与国外房企融资的最大区别。

而我国房地产开发融资高度依赖银行资金，资产证券化业务迟迟没有开展。在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。

(2)消费性融资渠道比较。在我国，消费性融资渠道单一，基本还是依靠商业银行。这是因为根据央行个人住房贷款管理办法规定，我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行。不仅如此，住房贷款品种单一，主要还是浮动利率抵押贷款，无法与国外多样的抵押贷款种类相比。在住房公积金方面，虽然我国的住房公积金缴存人数不断增加，但是住房公积金覆盖范围仍然很小。随着这几年房价的持续走高,中低收入人群即使已经缴纳了住房公积金,也无力购买房屋。同时我国的公积金的功能也过于单一。在公积金制度发达的新加坡，政府允许用公积金存款购买政府兴建的公共住房亦称为“组屋”。除此之外，新加坡中央公积金局会分别向房地产供给市场和房地产需求市场同时融资。比如公积金局一方面，通过购买债券来帮助建造组屋，或者直接向开发商提供贷款，另一方面，动用公积金帮助居民支付首期款，也可以通过支取公积金存款协助消费者款偿还贷款本息。总的来说，相比较新加坡、日本的住房公积金制度，我国住房公积金运行效率仍然偏低，住房公积金制度没有得到充分发挥。

2.国内外房地产金融配套体系和风险管理比较

(1)房地产金融配套体系比较。随着信用工具的日益发达和不断创新，西方发达国家的房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。这些各式各样的房地产金融活动，不仅能为房地产金融市场增添活力，而且将金融业与房地产业密切结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对房地产业发展进行宏观调控。但在我国，中介配套机构的不完备，以及对中介机构监管不足，对整个房地产金融体系的运作带来了风险隐患。由于住房贷款一般具有数额大、期限长、银行信用风险大等特点，因此，在我国急需一套相应的、规范的和权威性的中介机构，如担保、保险、拍卖处置、信托、评估等专门性机构，以及房地产金融二级市场的配套运作。

(2)风险管理比较。国外在发展一级市场的同时建设齐备的房地产金融配套体系用以有效地防范金融风险。这些制度包括严格的贷前审查制度，完善个人信用制度体系，健全的违约处理机制，科学的风险管理制度，政府有效的参与、管理和支持等。

严格的贷前审查制度必须有完善的个人信用制度体系作为保障。由于借款人财务状况变化较大，因此各国者西对借款人财务状况进行跟踪监控，一般贷款人都有借款人收入来源情况的详细资料，可以随时监控借款人的财务变动状况。在美国，每个经济人都有一个社会保障号码和相应的账户，每个人的每一笔收入、纳税、借贷、还款情况甚至犯罪记录都会一一记录在案。银行在接受客户贷款申请后就委托信用调查公司调查，信用调查公司一般在接受信用调查委托之后的1天～2天内，便可完成有关调查，银行再根据调查结果决定是否贷款，是否给予部分优惠，是否需要密切关注，乃至采取何种防范措施的评判依据。

为了切实规范和控制住房贷款风险，西方国家的贷款机构和担保机构还建立了符合本国国情的风险管理制度，采取了一套行之有效的风险管理措施。比如英国的建筑社在资金管理中，就很注意坚持四个原则:资金来源约束资金应用的原则、资产与负债期限对称的原则、效益性和安全性并重的原则、优化资产负债结构的原则。

法国、芬兰、美国等国银行还在贷款偿还和违约处理方面有比较健全的程序，其中对贷款逾期、不良信用记录、催收贷款本金和利息、呆账损失分析、强制拍卖等都有系统的规定。

我国的社会信用制度相对滞后，我国贷款银行对借款申请人的信用程度的了解主要依据申请人自己提供的资料，银行之间、银行与政府行政管理部门、司法部门之间缺乏信用信息共享的制度，没有个人或开发商信用劣迹的记录，贷款银行无从判断借款人的资信程度。

同时，我国房地产金融的法规建设相对于房地产市场发展而言也是相当滞后的。除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。

四、规范发展我国房地产金融的几点意见

1.着力发展房地产信托基金

发展REIT有利于完善一个国家的房地产金融架构。REIT有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。银行承担的风险主要是信用风险，这决定了银行对风险的跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配。

2.充分发挥政府在房地产金融领域中的作用

一是应加强对房地产市场的监测和调控，抑制房地产泡沫的产生和发展。二是建立政府住房抵押贷款担保制度，并与商业性保险形成互补的混合保险模式。即成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。

3.建设完备的社会信用体系

目前，我国建设社会信用体系应当在区域性或系统内试点的基础上，按照“政府推动、市场运作”的原则，遵循“联合征集、权威发布、社会共享”的工作思路，加快社会信用体系建设，推动信用立法，严格社会信用中介机构的市场准入、退出与监管办法，采用现代化监管手段，利用信息网络资源，实现信息共享，倡导企业和个人树立信用观念。

4.加快金融创新

首先，应当建立住宅储蓄信贷制度，以形成稳定的住房信贷资金来源。其次，从产品创新来看，我们可以借鉴国外品种众多的金融产品，引进或者开发新的信贷品种，创造出新的利润增长点。最后，我国还要继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金运行质量。

参考文献:

[1]卢立宇:中美房地产融资比较研究[D].重庆大学，2006

[2]蒋欢:我国房地产金融宏观调控研究[D].湖南大学,2006

[3]李冬梅:我国房地产金融体系建设研究[D].首都经济贸易大学,2005

房地产金融研究论文范文二：房地产金融风险探析

摘 要：分析了我国房地产金融风险的现状，提出了寻求房地产金融风险防范的方法。

关键词：房地产金融;房地产金融风险 

随着经济的发展，房地产产业已经成为我国国民经济的重要组成部分，在经济体系中属于基础性、先导性的行业。房地产产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进行的，房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。

1 房地产金融风险概述

房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。

2 我国房地产金融风险现状

2.1 个人住房抵押贷款风险

2.1.1 欺诈风险

截止目前，我国人民银行信用体系虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况做出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是在借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，同时加大了执行的难度。此外还有通过虚拟抵押、虚立存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。

2.1.2 提前偿还贷款风险

因为金融工具的流动性与收益率之间有一定的关系，提前还款发生后，银行将因此遭受服务成本不能得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险。2007年12月21日中国人民银行已经连续六次上调人民币利率，其中五年期的商业贷款利率提高到了7.74%，上调了1.35个百分点;五年期以上个人住房公积金贷款利率提高到5.22%，上调了0.64个百分点。利率对房贷借款人来说是最重要的财务指标，因为它直接影响到借款人的现金流。利率的提高直接增加了房贷借款人的还款数量，有可能使一部分目前有资金闲置的还款人提前还贷，减少利息支出成本，从而使银行面临提前还贷的风险。

2.2 房地产企业贷款风险

2.2.1 假按揭

因为个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单，利率也比较低，速度快。为了获取开发建设项目的资金，开发商会使用“假按揭”的方法来筹集建设资金。而这些“购房者”往往与开发商有协议在先，约定只“落名”而不负责还款供楼。如果这些房屋有真正的买家时，开发商则要提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后转让给购房者。可是一旦楼盘销售情况欠佳，这些按揭贷款就将成为又一笔房地产不良贷款。即使银行发现有“假按揭”的嫌疑，开发商也总能够拿出各种材料和理由证明个人住房的合理性，或者索性将“假按揭”贷款一次性偿还。这样，房地产的不良贷款的几率会更大。“假按揭”的危害性很大，一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式诸如房地产行业，诱导大量住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产泡沫。另一方面，房地产企业通过这种欺诈行为来获得资金，必然导致银行个人住房贷款质量恶化，形成房地产金融风险。目前我国的“假按揭”情况比较严重，在北京地区，仅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两起假按揭案件曝光，合计涉案金额达2. 2亿元。

2.2.2 房地产企业财务信息“失真”

按人民银行规定开发企业自有资金达到30%以后才能申请房地产开发贷款。由于我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金，为了取得商业银行信贷支持，房地产开发企业往往利用财务手段，制造虚假报表来虚增自有资金的比例。

因为当前商业银行信贷分析的主要内容是基于客户财务报表的财务比率分析，而在实际操作中，银行信贷人员很难判断自有资金是资本金还是借款资金，多头贷款、拆东墙补西墙是开发企业的一贯做法。另外，房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发。一旦企业融资渠道不畅，“资金链”断裂，就会造成项目停工，已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的损失。

3 我国房地产金融风险防范措施

3.1 政府要加强对房地产的宏观调控

政府要加强对房地产的宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促进房地产业健康、稳定、有序的均衡发展，防止大起大落，避免房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面及时、准确的掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税，以鼓励持有人积极投资开发，以刺激土地供给等。

3.2 加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险

随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性，降低银行开展住房贷款业务成本。

3.3 商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力

首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。

3.4 建立和完善个人信用制度

从今后我国房地产抵押贷款的发展方向来看，住房抵押贷款无疑是发展的重点，在房地产抵押贷款中的比重会不断提高。因此建立和完善我国的个人信用制度，对降低我国房地产抵押贷款风险具有重要的意义。鉴于我国国情和个人信用制度行业的特殊性，目前单靠民间很难在较短时间内培育出比较成熟的个人信用联合征信公司。我国应该走欧美模式二者结合的，采取政府推动、征信公司市场化运作的模式。

4 结语

近年来我国房地产价格增长过快，房地产投资过热，使得我国政府不得不采取相应的宏观调控措施，目的在于降低不断增加的房地产金融风险，本文只是简要分析了我国房地产金融风险现状和如何进行房地产金融风险的防范。

参考文献

[1]曹建元.房地产金融[M].上海：上海财经大学出版社，2003.

[2]王浩.个人住房贷款的风险与防范[J].黑龙江对外经贸,2006,3:91-93

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