在房产交易市场中，普通商品住房交易为购房者所熟悉，我们平时所讨论的交易流程也多以普通商品房为例。然而在实际购房中，购房者还经常会遇到央产房、经济适用房、已购公房、公司产权房等不常见的特殊性质房屋。因其与普通商品住房的性质有差异，所以，购买和过户过程与普通商品住房也不尽相同，甚至有些特殊性质房产并不能进行交易。

案例：

2012 年6月，买房人刘女士在中介公司的居间下与房屋出售人顾先生签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。约定刘女士购买顾先生一套总价193万元的已购公有住房。签完约之后，中介公司通知房屋产权人其所售房屋系中央在京单位已购公房，即央产房,需要办理上市审批手续，才能完成交易过户，但房屋产权人称购买人刘女士未按合同约定在面签时支付首付款，所以不同意办理央产上市审批证明。双方为此发生争议，无奈之下，买房人刘女士于2012年11月2日向出售人邮寄《关于解除<北京市存量房屋买卖合同>的通知》。要求解除房屋买卖合同，返还购房定金5万元，并支付违约金38.6万元。

终，一审法院认定，解除刘女士与顾先生签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；顾先生返还购房定金5万元并按照房屋总价款百分之二十的约定向刘女士支付违约金38.6万元。

央产房

所谓央产房，全称是中央在京单位已购公房，即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产。所指“中央在京单位”主要包括:党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、高人民法院、高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。

央产房有几个上市交易的条件：第一，原产权单位已经建立住房档案；第二，已经取得房屋产权证；第三，有超标情况但已在原产权单位作过超标处理；第四，不属于国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房。或者直接去央产房交易办公室领取《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，经交易办公室核准后，即可办理上市交易手续。

需要特别注意的是，凡属超标而未处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。同时，央产房上市还要符合有关住房档案和买卖合同的规定。出售人没有建立住房档案的，应补建住房档案后方可上市出售。出 售人上市出售时应提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同，无法提交的可以按房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据。

经济适用房

经济适用房也区别于一般性质商品房，是一种具有社会保障性质的政策性住房。由中国政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。所谓适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

经济适用房的申请受户籍和收入多方面限制，新的《唐山市中心区经济适用住房管理实施细则》规定，经济适用房申请者家庭上年度人均可支配收入，一人户为当地政府确定的经济适用住房保障人均收入标准的1.5倍以下，二人户为标准的1.2倍以下，三人及以上家庭为标准的1倍以下，且家庭资产符合规定的标准。

按照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，也就是说，购房人购买经济适用房不满5年，按照政策要求，禁止将房屋转让给他人。

同时，购买经济适用房满5年的，购房人上市转让经济适用房的，应按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。也就是说购房人将已购满5年经济适用房转让 给他人的，政府可优先回购，一般政府放弃回购的，需要出具《放弃优先回购证明》方可办理后续上市交易手续，同时应向政府交纳土地收益等相关价款。

不少已购公房、央产房地段好、交通便利、社区成熟、教育环境优越，但不少购房者对于什么样的房子是央产房或经适房并不清楚，也并不知道它与普通的商品房交易流程有什么不同，因此需要更为谨慎。购房者在购买过程中应区分不同性质的房屋，并问清楚业主和中介公司相关交易细节，以避免产生不必要的纠纷。