知识|2016楼市怎么样?房价上涨理由不充分

发布时间:2017-04-17 16:00

经过了2015,大家应该对于2016年的楼市也有一些初步的认识。当然热门的关键词之一便是去库存了,虽然政策向好,但笔者认为2016年房价上涨理由仍不充分。

知识|2016楼市怎么样?房价上涨理由不充分

去库存压力下2016年楼市继续宽松

自2014底以来,房地产调控政策越来越宽松,除了几个一线城市外,限购普遍放开,住房贷款利率也不断下调,而且各地方政府为了进一步刺激房地产需求,出台真金白银的房地产补贴政策。

2016年在去库存成为五大任务之一的背景下,调控政策应该更加宽松。包括购房按揭贷款利息抵扣个税;首套或二套普通住房首付比例继续下调;鼓励农民进城买房(经济工作会议把这个举措与推进新型城镇化结合起来);放宽户籍限制,鼓励购房入户(经济工作会议将鼓励常住外地人购房与鼓励租房、扩大公租房覆盖范围统筹起来,深化住房制度改革);回购商品房作为棚户区改造保障安置房或保障房;打通房企上市融资发行债券渠道;推进公积金或房贷证券化;购房税费减免等。

另外,二胎生育政策的正式出台,近期看导致家庭成员增加,需求更大的房子,将会产生对大户型的改善型需求,远期看由于人口总量的增加会加大对住房的需求。

尽管如此,还是有人认为2016年房价上涨的理由不充分,具体来说,可以分以下几个方面解释。

为什么说2016年房价上涨理由不充分?

原因一:人口数据告诉你需求不充分

从我国新生人口来看,我国上世纪70年代新生人口2.03亿人,上世纪80年代新生人口2.20亿人,80年代比70年代多0.17亿人;上世纪90年代新生人口1.72亿人,比80年代少4806万人;2000-2009年新生人口1.59亿人,比上个世纪90年代少0.13亿人。

人口的不断减少,伴随着人口老龄化的加剧和城镇化速度的减慢,将极大影响人们对中长期房地产市场需求的预期。

原因二:住房自有数据告诉你不充分

随着我国房地产市场本世纪以来的快速发展,中国住房拥有率过高已经成为不争的事实,根据西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》,目前中国城镇自有住房拥有达89.68%,远超60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%),处于前列。

实际,如果再加上我国大量存在的小产权房以及军队住房等,我国的住房自给率可能会更高。

原因三:宏观经济告诉你刺激效果不充分

从大的层面来看,宏观经济数据依然不乐观,房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱,如果经济增速持续下降,房地产市场很难独善其身。尤其是2015年9月份以后的房地产销售增速趋缓已经比较明显,而且宽松政策对房地产市场刺激的边际效用也会递减,后期回暖持续性值得担忧。

虽然2016年的房地产政策会更加宽松,但是经济下滑下的市场预期发生改变,居民收入水平也会产生影响,所以房地产市场回暖能否持续回暖与经济增速还有一点关系。

原因四:农民去库存能力不充分

目前对于去库存寄予希望大的就是通过农民工的市民化来消化库存。即政府通过户籍制度改革加快农民工市民化,提升中国城镇化进程。

但是,这一途径的问题在于,一方面很多收入相对较高的农民往往在一二线城市就业,他们即使买房更希望在一二线城市,而需要加大去库存的是广大三四线城市;另一方面,很多有支付能力的农民工确实有购房需要,但是缺乏将其转化为现实购买力,因为很多有购买能力的已经购买,而现在很多面对高房价,很多很难有支付能力,即使政府能对其补贴,使其能勉强支付首付,这种按揭也会具有一定的风险。

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