随着楼市的宏观调控持续的深入,银行的存款准备金率也继续提高,银行的信贷也进一步收紧,各种各样的新的房贷的问题一直层出不穷。面对众多房贷的怪相,中介公司、银行的工作人员和法律资深人士很多都给出了看法。

没有贷款的资格:先付全款然后再抵押贷款?

[典型案例]

王先生这几天很苦恼,他于2005年以及2009年各按揭买了两套住房,由于家里已经有了小孩,父母即将要过来照顾,他准备要卖掉其中的一套,来购置一套套三的住房。但是他去到二手中介处咨询才发现,由于“既认房又认贷”,自己都已经贷款了两次,没有办法再进行贷款,这也就意味着他必须要全款来。王先生所中的二手房的价在120万左右,卖掉手里一套房再加上手上有的存款总共才80多万元,而其中40万的缺口成了王先生的疙瘩。

在这个时候,中介给王先生出了个主意,采用“补按揭”的这种方式购房。先和家人或朋友来借一部分的款项,凑齐了全款购房,等房产证已经拿到后再交给银行,把钱还给家人以及朋友,这样既可以享受全款买房优惠,在申请贷款时也更容易。

[看法]

“这样的方式其实只是不得已而为之。”,某不动产加盟店工作人员表示,对于那些有购房需要但是却办不了贷款的客户,这种方式是一种权宜之计,其中肯定是有一定风险的。首先,房产抵押贷款的利率要高出普通房贷不少,现在大部分银行执行的标准是在基准利率的基础上上浮20%左右,这样整体算下来,总花销要高出不少。其次,现在房产抵押贷款的年限一般为10年,相对于普通房贷的20年-30年,每月的还款压力要大不少。

招商银行某个贷经理也表示,除了利、还款压力大外,还存在另外一个隐患。根据目前招商银行的政策,抵押贷款后的放款只能用于消费,且是非房产消费,不能取现,那么,向亲戚朋友借的钱如何还就成为一个问题。同时,目前抵押贷款放款时间以及放款金额并不确定,那么何时能够还钱、能还多少也成为未知数。

信用不良:首套房贷也会遭拒?

[典型案例]

曾先生从年初开始看房,终于看中了一套房准备按揭买房,但当把资料都送交银行审批后却被告知:他是银行的“禁入客户”,理由是拖欠信用卡透支款,已被列入信用不良者。曾先生这才回忆起,读书时曾因信用卡透支接到银行信用卡的律师函,虽然缴清了欠款,但信用卡被停用了。

此后,他再未申请过信用卡,也不知道自己被列为信用不良者,更没有想到因此而不能贷款。曾先生作为首次置业者,本来可以享受贷款购房的多方面优惠,结果却不得不全款购房,因此只有降低购房标准,选择小一点的户型。

[看法]

“这样的情况下,信用卡持有者可以到发卡行申请开具信用证明。”银行经理表示,这是可行的办法,发卡行会通过信用卡持有者提供的各种证明文件,从而判定是否开具信用证明。另外,在信用卡还未注销时,持有人连续使用2年以上,并保持良好的还款记录,有可能其信用度将被上调。如果卡片已经注销,并收到律师函,一般银行将会终身不放款。

拖欠信用卡透支款分为不经意拖欠和恶意拖欠两种。有人一时冲动申请了数张信用卡后,经常使用的只有一张,其他不常用的信用卡被遗忘成为“休眠信用卡”。由于信用卡须缴年费,当信用卡中余额不足时,银行扣年费也就形成了透支。长此积累下来,也就破坏了持卡人的信用状况。

“除了信用卡的使用问题,如果在房贷申请过程中,提供虚假收入证明,申请贷款也将遭拒。”在收入证明上作假被银行查出,即刻被银行列入“黑名单”。

“年轻消费者应随时留意信用卡余额、对账单、扣款单,一旦欠款就要及时缴还本息,以维持个人的良好信用记录。”否则,随着各大商业银行的个人信用数据库的联网正式投入使用,各大银行不仅能互相查到信用卡欠款人名单,就连其他性质的贷款“黑名单”也能共享。到时,被列入“黑名单”的消费者的置业之路就会更加艰难。

收了首付,过了户,房贷就是不下来,该怎么办?

[典型案例]

“这可怎么办,房子都过完户了,结果贷款被卡下来了,弄得我们很被动。”马先生很无奈地表示。

马先生3月出售了一套二手房,价值80多万元。买主在决定购买之后,向马先生交了40多万元的首付,并向一家银行递交了申请贷款的材料,准备贷款40万元。由于买主急着转户口,马先生就办理了过户手续。但是,已经3个月过去了,贷款一直下不来。“如果贷款下不来,该怎么办?”马先生很着急。

[看法]、

“首先,应该先看看买主的贷款是否已经通过了银行的审批。”某不动产加盟店销售经理认为,如果贷款已经通过审批,马先生就只有耐心等待放款。如果没有通过,马先生再与买主协调余款的支付问题。

“这样的情况在我们这里是不可能遇到的。”经理表示,在客户确定购买意向后,一般会要求买主支付部分定金,然后将买主的资料提供给银行,在银行审批通过之后再要求买主付首付,并且办理过户手续。“有一些不正规的中介机构,为了快速促成交易,为买卖双方后期留下了纠纷隐患。”同时雷勇透露,由于银行银根紧缩,现在放款时间不确定,一般为一个月左右,但有的也会拖3-4个月,因此在前期客户交易时,销售人员会提前与客户沟通,这样有效减少了后期的纠纷。

某律师事务所主任律师分析认为,这种情况下具体的违约情况要看《二手房买卖合同》的有关约定,通常来说假如银行贷款不是由于买方个人原因无法办理,买房人可以不承担违约责任,在这个情况下,建议买房人可以和卖房人协商解除合同,由卖房人返还买房人全部已付房款。

银行按照相关规定,有权不发放贷款给银行认为不合格的贷款人,所以本案中,银行没有任何责任。假如房主认为买房人违约,那必须出示《二手房买卖合同》的有关约定,有约定按照约定办理即可。没有约定违约金,买房人有权拒付违约金。