房产税改革已经探讨多年，重庆与上海两城市也已经在2011年1月宣布试点征收房地产税。如今已经过去三年多的时间，实施效果却不尽如人意。曾经被广泛关注并寄予厚望的房产税改革，在遏制房价的作用上并不能满足人们期待，而作为替代土地财政的地方政府新收入来源，也并没有达到预期要求。究竟是何种原因造成房产税改革“流产”，本文围绕该问题做出了初步的探讨与思考，希望能对房产税改革下一步的推广与发展提出一些有效的建议。

一、房产税改革的进程

从2003年5月开始， 我国财政部和国家税务总局分3批在北京、江苏等10个省市开展房地产模拟评税试点工作。经过了7年后，登记造册、评估方法、数据库等已经完善，千呼万唤使出来。上海市人民政府发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从2011年1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆市政府从2011年1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。随后房产税试点扩容的消息不断，但是却没有真正的实施。2013年“国五条”细则出台，为房产税的发展与改革提供了一个发展的方向，同时11月12日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及房地产税，并要求“加快立法并适时推进改革”

二、房产税改革的具体效果分析

1.新建商品住宅价格及销售情况分析

我们可以看到，在2011年房产税改革在重庆和上海试点后，沪渝的商品住宅开发有所放缓，由此可见，房产税改革使得商品住宅开发经营状况得以“退烧”，但是数据显示2012年开始上海新建商品住宅价格累计环比上涨0.1%，同比下降1.2%，重庆房价亦显环比上涨态势，从图上可以看出沪渝两地的房产税改革并没有抑制住房价上涨的脚步，同时两地的销售情况也是出现了好转并高于房产税改革前夕的销售情况，从目前上海大多数已经缴纳房产税的家庭来看，其年税费成本多在数千元左右。对于涨幅很大的房地产市场来说，这些税费成本难以撼动投资人涌入楼市的热情。随着对政策的消化，房产税很快就成了一种只针对极少数人的特殊税种，房产税改革的效应是短期的，难以对房地产的高泡沫引起的高房价的抑制发挥长期作用。

图1：2008-2014年两地新建商品住宅价格指数(图1略)

2.住房空置率

空置不管房屋的新旧，只要没有房屋使用者，那么都归为空置。房地产空置，有绝对空置和相对空置，绝对空置即大于需求引起的过剩空置，相对空置是因为房价过高，开发、需求错位引起的，实际需求尚未得到满足的需求空置。目前，我国的房地长刚需尚未得到满足，而出现了大面积的房产空置。从图上可以看出，在2011年商品住宅空置面积同比为负，但随着房产税政策消化，空置面积同比由负转正，这说明，这说明房产税并没有形成了一个长期的作用。

3.房产税征收以及土地出让金

房产税的征收初衷是希望能为地方政府提供最为稳定和广泛的税源，从而解决地方政府对土地财政的依赖，从根源上卡住房价上涨的空间。从试点的地方税收收入和地方房产税收入来看，房产税征收的金额是非常有限的，美国的房产税达到财政收入的30%左右，而我国现在基本在0.03%左右，这说明要让房产税作为地方的稳定的财政收入来源的目标还相去甚远，房产税的改革并没有达到预期的效果。

无论是从沪深两地或者全国的整体的情况来看，地方的财政收入的结构确实存在一定的不合理，巨量的土地出让金收入成为各地政府难以割舍的一大笔来源，这也导致了地方耕地的大量浪费、违规批地等问题层出不穷，尤其是因此导致不可持续发展注定在未来的某一天爆发。世界上很多国家都征收房产税，并且是地方财政收入的主体税种。上世纪90年代，发达国家财产税占地方政府税收收入的平均比例为35%，其中美国财产税收入三分之二以上来自于房地产税，经过大量的国外实践，房产税作为地方主要的税种，为地方提供稳定的地方税收是可行的。目前我国的房产税到达这一目标还任重道远，房产税改革下一步将何去何从，仍然是现阶段最重要的事情之一。

三、房产税试点失败原因分析

房产税改革之所以没有取得预期成效，主要在于以下几点原因：

第一，房产税设定的税率过低，无法起到真正的效果。上海的房产税把基础税率定在0.6%，而重庆更低，基础税率定在了0.5%。如果按照当时的房价来看，这中基础税率的设定所收取的税收收入对于购房者来说简直是“九牛一毛”。对于那些够资格缴纳房产税的购房者来讲，只要他们有足够的资金能够购房，房产税对他们几乎没有任何影响。

第二，房产税改革针对的主要是高收入者和投机投资者，并不是面向普通大众来设计的。当时上海的房产税改革方案把试点房产税的征收对象定位在“家庭第二套及以上住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)或非本市居民家庭在本市新购的住房”;而重庆则是定位在“主城九区内，针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房或在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房”。但是，作为房地产市场消费的“主力军”——普通的中产阶层并没有涉及其中。

四、房产税改革发展的建议和意见

虽然房产税在抑制房价、减少囤房、改善房地产供需方面，并没有达到我们的预期效果，但是我们依然不能否定房产税在优化地方税收结构、调节收入分配、缩减贫富差距上有重大的意义。基于国外房产税作为地方稳定税源的案例，我们有理由相信房产税改革也会在中国找到一条属于它的正确的道路，改革的路总是要经过不断的尝试、验证、试行、推广，因此，我们经过讨论，提出了一下的建议和意见，希望能够给当前房产税的改革的发展提供借鉴。

完善详实的不动产登记制度。2013年，新国五条提出要完善个人住房信息系统建设。2014年7月，李克强总理在国务院常务会议上讨论了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，并向全国征稿。目前，中国的房地产市场透明度在2012年以后取得了有限的改进，但主要表现在一线城市。房地产登记制度正在中国部分二线城市开展试点，这将有助于为不同的市场参与者创建更为透明的运营环境。房产税登记制度完善后，就能够低成本、高效率的了解房产数量、空置率、土地使用情况、等以往无法全面统计的数据。所以建立完善详实的不动产登记制度将会是房产税的先决条件，同时也便于地方政府对于房产税的征收以及相应的监管制度的实施。

解决住房空置率的问题。我们国家的住房空置率属于非自然的空置率，现实的情况是存在大量的空置房，但是房地产的刚需依然存在。所以控制住房空置率有利于调节房地产的供需。我们认为在完善了个人住房信息系统的建设基础上，一方面从经济的角度，一定期限内没有入住者则增加它的管理费，或者充公。另一方面从法律的角度，对超过一定住房空置率的房地政府予以一定的行政处罚和经济处罚。

建立完善的房屋质量监督体系，防止资源的浪费。控制房地产行业建设，以质为纲而非以量为纲，对豆腐渣工程等进行严厉处罚。鼓励地方居民对于房屋质量或者违建的投诉，意见已经采纳可以给予提供者一定的金钱奖励，同时对于施工方予以严惩，从根源上杜绝房地产违建的现象，同时限制地方政府违规收取土地出让金。