商品房本身的结构、面积、坐落是购房时主要考量因素，而商品房所在的区域规划、配套设施也是考虑的重要因素，开发商为了销售房子，一般会通过多种新闻媒介进行广泛宣传，其中不乏虚假宣传、夸大宣传等问题，广告宣传与实际交付的商品房不符是目前商品房销售市场上较为突出的问题之一，因广告、宣传资料与事实不符而引发的纠纷时有发生。本文将为您解析如果买房遇到与楼盘宣传不符的情况下，应该注意的法律问题以及如何维护自身的权益。

市民老邢打算为大学毕业后回锡就业的女儿购买一套婚房，由于女儿对小区的环境要求很高，经过千挑万选，老邢终于看中一套位于某新城的商品房，让老邢动心的是开发商的宣传展示：1500平米社区服务中心、65%以上绿地覆盖、近千平米人工湖面；名牌幼儿园、小学、菜市场、健身中心等一应俱全；交通便利，离地铁站仅有5分钟路程；楼层内设有二梯四户、原装进口品牌电梯、私人停车场等等。看到这样的宣传标语，加之销售人员的大力推介，老邢当即心动决定购买，当时购买的期房价格为每平米7800元，虽然高于附近的商品房价格，但是想到未来小区内的环境优越、设施齐全、交通便利等条件，老邢没有犹豫就签订了商品房买卖合同。

可是到了交房的时候却让老邢傻了眼，呈现在面前的小区实景却与当初开发商宣传和承诺的相去甚远：绿地变成了停车场、所谓社区服务中心也不过是数间简易物业用房、湖面就是一个用石头垒成的假山周围的小水池、距离近的地铁站点至少要走20分钟、宣传的进口电梯全部都是国内廉价电梯。老邢想自己把半辈子积蓄拿来给女儿购买婚房，就是让女儿有个舒心、满意的居住环境，万没想到实际交付的商品房与宣传差距如此之大，老邢和女儿商量后愤而要求开发商退款退房。开发商却以合同未作出相关约定为由拒绝兑现。

律师针对交付的商品房与广告宣传不符的情形给出以下法律分析：

问题一：开发商在商品房销售广告中的承诺有没有法律效力？

开发商做的商品房销售广告和宣传资料，一般属于法律概念上的要约邀请，然而特定情况下广告和宣传资料一经发布，即具有法律效力，开发商应当受到约束。高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

应该说明和允诺即使未载入商品房

买卖合同，亦应当视为合同内容，

如果当事人违反的，应当承担违约责任。

问题二：商品房与广告宣传的内容不符，购房者如何维权？

只要开发商和购房者就广告宣传所涉及的商品房建立合同关系，则开发商即受该广告内容的约束，一旦实际交付的商品房与广告内容不符，则开发商应依法承担违约责任。根据《合同法》第42条第2款，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。此外，购房者除要求开发商承担违约责任外，还可以依据《广告法》、《消费者权益保护法》等法律法规规定，要求开发商承担损害赔偿责任，以维护自己的合法权益。法院在审理此类案件中，如果发现开发商售房广告或宣传确实存在不实的，一般会结合开发商的过错程度、宣传资料与实际的差异，例如绿化景观面积减少、道路更改的不便以及影响程度等因素酌定开发商依照购房款的一定比例向买受人承担赔偿责任。

销售广告和宣传材料是开发商销售商品房的一种重要的促销手段，夸大渲染已经是开发商惯用的手段。律师在此提醒广大购房者，在购买房屋时一定不要单凭广告的华丽宣传就盲目决定，有条件的情况下还要进行实地考察、调研，判断开发商所作出的承诺是否具体明确，是否为其能力所及，是否在其开发规划范围之内等；当购房者在签订购房合同时，务必仔细审阅相关合同及附件，为了预防可能出现的纠纷，好将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容添加到合同正式文本或合同附件中；还可以将开发商的销售广告等相关宣传资料妥善留存，甚至手机拍照、视频录像等方式取证，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。