南京有小区业主拉横幅谴责业委会。遇到如此糟糕的业主委员会要怎么办？是不是可以直接罢免呢？

事件回顾：南京一小区业主谴责业委会“私自”和物业签约

据了解，南京天正湖滨小区数名业主拉横幅喊话：业委会长期拒绝与业主对话，擅自代业主作决定签协议，这种不作为、乱作为的业委会，我们要求罢免他们！

据一名业主介绍，她住在这里8年，一直不知道业委会成员的构成，但是“4月份我们得知业委会要动用高额维修基金，现在又违背大家意愿与天正物业签订3年合同。”

今年6月1日，小区橱窗里公示了业委会与物业公司签订的3年服务合同，业主反对的声音达到高潮。然而提到业主抗议的事，该小区现任业委会主任孙明生的回应却是，“他们并不能代表广大业主。”

业主不能代表广大业主？业委会就能吗？业主跟业委会究竟是什么关系，今天购房指南就来好好给大家说叨说叨。如果业主要求罢免业委会，需要什么条件呢？

业委会究竟是个啥？

业委会全称是业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。

业主委员会依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法规定的程序产生；也可以由业主先按照楼栋选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会。

业主委员会都有哪些权利？

业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

业主委员会的权利主要体现在三个方面：决策权、审议权、监督权。

具体而言，业主委员会的决策权主要体现在：决定选聘或解聘物业管理公司，代表业主与物业管理公司签订物业管理服务合同；决定物业维修基金的使用，物业的翻新、设备的维修保养或更新，需动用物业维修基金时，必须经业主委员会的同意等。

二是审议权，其实也是决策权的组成部分。因为对提交到委员会的提案进行审议，审议的结论也是一种决定。业主委员会要进行审议的事项有：管理费预算，每月、季、年度财务会计报表，管理公司的每月及年度工作报告和工作计划等。

后，行使监督权也是业主委员会的重要职能，主要表现在对管理公司工作的监督。监督权的行使主要是：监督管理公司的各项费用支出是否合理得当；监督管理公司的工作能否达的目标。

有权利就有义务，根据《物业管理条例》规定：

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

回到上述事件当中，该业委会做法对吗？

首先，业委会有决策权，代表广大业主的利益，是可以决定物业管理费用的使用的。

但是，动用维修基金、业委会与物业公司签订合同这些事，都要进行公示。《物权法》明确规定，提出动议后需要在30天内召开临时业主大会，大会通知需要提前15天送达业主，明确说明开会的方式。

而且，小区只要有20%的业主，甚至十几户业主要求召开大会，业委会也必须满足。但是，事件当中的业委会明显没有跟业主们进行有效的沟通，同时在行使权利的过程中，也没有尽到业委会的义务。

那么要罢免业主委员会，应该满足哪些条件？

根据《建设部关于印发<业主大会规程>的通知》第二十九条规定：“经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。”

需要指出的是，并不是经业主委员会或者20%以上业主提议，就可以罢免业主委员会委员或主任，终是否能够罢免，必须由业主大会会议作出决定。根据规定，业主大会作出的决议至少要有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，经与会业主的投票权半数以上通过才有效。同时，还要以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序，罢免业主委员会或主任的程序才是合法有效的。

罢免业主委员会主任也可以采用书面征询意见的方式，但也要求参加的业主达到50%以上;如果同意罢免业主委员会主任的数量达到参加征询的业主半数以上，则罢免成功。业主大会应该公布业主大会表决结果，并向主管部门备案。