2014年1月22日,北京市第十四届人民代表大会第二次会议闭幕,表决通过的《政府工作报告》中,首次明确了自住房的性质为共有产权，自住型商品房购买后,原则上5年内不得转让;5年后转让的,按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

自住型商品房“共有产权”

北京市副市长陈刚举例说,比如一个人只有100多万或200万元,虽然当地的市场房价需要两三百万元,但他也能买房。

“差的那一部分钱怎么办,就是实行共有产权,你先买,国家给予支持,你自己先住,如果再上市,首先政府优先收购,或者是根据共有产权比例把政府那部分收益拿走。这样没买到的人也不亏,买到的人也不完全得利。”陈刚说。

此前,北京市住宅体系建设坚持“低端有保障,中端有支持,有市场”的总体思路,在市场主导中需求的同时,重点强调对低端需求的保障。但随着北京新市民及外来常住人口的不断涌入,目前北京房地产市场的需求更多由中等收入群体支撑,夹心层购房问题日益凸显。

中指院报告称,“自住型商品房”概念的提出,是迎合当下市场形势变化做出的积极尝试,“低端有保障、中端有政策、有控制”,中端需求保障的缺失将得到有效弥补。

报告指出,自住型商品房采取“宽进严出”方式进行管理,适当放宽准入标准(相较于保障房),但增加优先人群、交易限制(相较于商品住宅),政府的共有产权通过优先解决保障轮候家庭、后期获取差价收益等形式体现。

或加剧未来楼市不确定性

短期来看,自住型商品房无疑对北京楼市是巨大利好。

在 “保障房”+“自住型商品住房”落实的影响下,普通商品住宅供应量及占比均将有所下降,对于自住型商品房所在的区域来说,短期供应结构的变化将对区域均价形成明显的下拉作用。

但中指院常务副院长表示,从供应端来说,保障房、自住型商品住房供应的加大,将挤压普通商品住宅的市场份额,市场中普通商品住宅的供求缺口或将拉大,其楼面地价、销售价格将大幅上涨,加快趋向“改善化、化”。她认为,未来北京五环至六环间普通商品住宅的门槛将进一步提升,对于不属于保障房覆盖范围、自住型商品房优先购买人群的购房者来说,有能力购买的范围将更加有限。

在可能对未来纯商品房价格产生侧面助推作用的同时,全联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强也对自住型商品房产生了另外一个担心。他在在全联房地产商会举行的2013至2014年度中国房地产市场报告发布会上表示,现阶段还未明确房价统计过程中将怎样计算自住型商品房,如果自住型商品房被算在商品房价格里,由于购买时房价较低,但其价值却不仅仅如此,则被政府利用降低房价数据涨幅,给市场造成房价降低假象。

任志强称,上市五年后,大家会发现,由于需按当时市场价30%上缴获利部分,则会造成二手房市场价格和新房价格倒挂,造成市场价格信号不稳定或者扭曲。