如何区分公房和售后公房及产权房的继承,即公房承租权的“继承”和售后公房及产权房的继承问题,两者极易混淆,在此特作一个简要分析说明。

所谓继承,是指公民死亡后,继承人依据《继承法》规定,对死者财产权利和义务的承受。其中第三条规定:遗产是指公民死亡的时候遗留的个人拥有的合法财产,包括公民的房屋,但这里的“房屋”是指权归于死者所拥有的“私房”,包括产权房和以标准价购买并已办理产权证的公房(俗称房改房)。对于未购买的并办理产权证的公房其权属于国家或者视集体的,而并不是死者的个人遗产,自然也是不能继承的。

售后公房主要有两种。一种是央产房,主要是指单位或央企的性质的房产。二中是一般性质的公房。主要是指非央产房的公房,包括一般的国有企业、非级别事业类单位以及机关的房产。其中前一种单位出售给职工后并不是一定就可以上市进行交易的,是否可以进行上市交易需要到央产房管理室查询的。同时即使可以上市进行交易,也是需要与房屋原产权单位签订的物业以及供暖协议,之后方可进行上市交易办理。后一种性质的售后公房是可以进行上市进行交易的。在上市交易成本价售后公房是可以进行直接交易的,标准价或者优惠价售后公房需要补交成本价之后方上市进行交易。

《城市房屋租赁管理办法》规定“住宅用房,承租人在租赁期限内死亡,其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。”《上海房屋租赁条例》中规定“居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续承租。”由此可见,所谓公房的“继承”,是指“继续承租”,并非《继承法》概念上的继承。两者之间存在大的区别就是财产权利的继受人范围不同,私有房屋的继承人依据《继承法》的规定确定,第一顺序为父母、配偶及子女,继承人之间有争议可直接向法院起诉。而公有房屋的“继承”则是依据上述两部法律及相关地方政策。在上海地区,第一顺序为在承租房屋处有上海市常住户口的共同居住人,对此继续承租人有争议的,应当要求当地房管部门先行处理,直接向法院起诉要求确认的,法院不予受理。