买二手房，实地看房是非常重要的环节。如果你看中的某套房子无法及时实体看房，中介有可能带你去看“同户型房子”以作为参照，这种方式固然没啥问题，但在签约前也必须实地再看一看自己买的那套房子。

即使两套房子户型完全一致，但因为房屋位置不同，他们的采光和通风效果也很难一致。所以看房时一定要实地看自己所选的房子。

实地看房看什么？

1、房子的硬件状况

房子的硬件状况涵盖了很多，比如建筑类型、房龄、户型、楼层、朝向、采光、通风、实际使用面积、装修状况、建筑质量、价格、是否免税等。

①建筑类型

主要分为板楼和塔楼。板楼一般都是采光通风更好的南北通透户型；以一梯两户居多。一栋楼的住户相对较少，居住体验不错。塔楼的建筑密度比板楼高，两梯四户或六户等。住户的增加意味着公共设施使用强度和噪音水平的增加，塔楼的好处是部分高层建筑视野更好，建筑内部改造灵活性比板楼好。

②房龄

房龄指的是房屋建成年代，它不仅关系房屋的老旧程度、居住体验，更关系到购房者的贷款额度。

③户型

好的户型，自然采光好，通风效果好，格局方正，各房间不存在缺角的情况，开间进深比合适、动静分区良好等。

④朝向

朝向好的房子能够获得大量的自然采光，家有老人的尤其注意朝向，它影响室内的温度、湿度、卫生状况。

⑤楼层

对于普通的6层板楼来说，一般楼层由好到差的排序是4—3—5—2—1—6。

对于塔楼来说，一般中高层—顶层—底层。

⑥采光

采光有两个意思，一个是否全明户型，每个房间都有窗户，一个是朝向。

⑦使用面积

普通板楼的得房率能有85%，带电梯的板楼也能达到80%以上；而塔楼的得房率普遍在75%-80%之间。如果建筑面积同为100平米，板楼实际使用面积能够比塔楼高5平米以上。

⑧是否免税

满两年可以免增值税、满五唯一可以免个税，这些都是降低交易成本的关键因素。

2、房子的配套状况

①物业服务

物业服务的差距不仅体现在物业费上，更体现在小区日常维护、小区安全巡查、业主报修反馈效率等。

②业主群体

业主群体的素质基本上决定了小区整体水平，从而影响你的生活品质。

③教育

教育配套是很关键的，它在很大程度上决定了小区价格走势。买房后，你的孩子是否确定拥有入学目标学校的资格。

④商业、交通等配套

商业配套影响日常购物消费需求、交通配套则关乎出行的便捷程度。