很多购房者在购买小产权房之前，都知道这是有风险的，那为什么还是很多人冒着巨大风险购买小产权房？一方面是抱有侥幸思想，另外一方面由于商品房房价过高。在跟大家介绍小产权买卖的风险之前，小编来分享一个案例。

城镇户口的王女士与李某签订了购房合同，在合同中约定王女士用自己的国有产权房与王某的地方产权房进行交换，李某需同时承担王女士所剩20万房贷。但是在交易完成的一段时间内，王女士却被银行告知房贷并未归还，不得已王女士只能将李某告上法庭，要求解除双方的买卖合同。那么，这件案子到底怎么判决的呢？

按照王女士的说法，当时签订完买卖合同之后，村委会已经将房产证颁给了她，所以她拥有了房屋产权，但是事实真的是这样吗？

在做出判断之前，我们必须对小产权房做一定的了解。

什么是小产权房？小产权房的房产证并不是由国家颁发，而是由乡镇政府颁发给本集体内的居民，所以王女士认为自己拥有房屋产权这是不正确的。而且由于小产权房在建造的过程中并没有国家颁发土地使用证和预售许可证这一环节，所以国土房管局也没有对购房合同进行备案。王女士提到的村委会颁给她的“房产证”并不是真正有效的房产证，房产证只能由国家统一的房地产主管机关发放，村委会不具有发证的权力。

根据国家的相关规定，小产权房只能在集体成员内部转让、置换。拥有城镇户口的王女士是没有购买权的，就算是李某本身也只是有住宅的使用权，因为农村宅基地是归集体，乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，购房人的权益很难得到维护。

购买小产权房因为没有国家相关部门批准的这一环节，又没有相关法律条款进行保护，即使购房人签订了购房合同，这个合同也是无效的。案例中的王女士只是获得了一个使用权，并没有合法的房屋产权，合同的履行主要依靠买卖双方的诚信来维系。而一旦出现了一方毁约的情况，这个买卖合同更发挥不了任何作用。

所以，法院判决，买卖合同无效，王女士和李某需要互相返还房屋。