２０１６年５月１日起，在全国范围内推开营改增试点，个人二手房买卖营业税改征税。二手房交易税费优惠，这项方针对二手房买卖来说，除了将出售不动产统一改为税以外，还涉及到哪些改变呢？

税费交纳“三大变”

事例：初次购房的李先生于２０１６年５月３日以１８０万元，将坐落某省辖市区面积为１４３平方米的房产卖出。李先生购置该房产的时刻为２０１５年１月６日，房产原值为１５０万元。全部过程，对比营改增前后，李先生二手房交易税费优惠之改变。

改变一：营业税

营改征后：个人将购买低于２年的住宅对外出售，依照５％的征收率全额交纳税。个人将购买２年以上的（含２年）的住宅对外出售的，免征税（北上广深除外）；北上广深地区个人购买２年以上（含２年）的非一般住宅对外出售的，以出售收入减去购买住宅价款后的差额依照５％的征收率交纳税，若购买２年以上（含２年）的一般住宅对外出售的，免征税。

以上事例，营改增前，李先生需求交纳营业税为９万元（１８０×５％），营改增后，李先生只需交纳税为８．５７万元〔１８０／（１＋５％）×５％〕。两者对比，营改增后，李先生省税０．４３万元。

改变二：个人所得税

营改增后：个人转让房子的个人所得税应税收入不含税，其获得房子时所付出价款中包含的税计入产业原值，核算转让所得时可扣减的税费不包括本次转让交纳的税。

营改增前：李先生交纳营业税及附加为９．９万元〔１８０×５％（１＋７％＋３％）〕。个人所得税＝〔１８０－１５０－９．９－１０〕×２０％＝２．０２万元

营改增后：李先生交纳税及附加为９．４２７万元〔１８０／（１＋５％）×５％（１＋７％＋３％）〕。其间税为８．５７万元，城建税和费附加合计０．８５７万元。个人所得税＝〔１７１．４３－１５０－０．８５７－１０〕×２０％＝２．１１４万元

营改增后，李先生交纳个人所得税添加０．０９４万元。添加的原因是李先生本次转让交纳的税不行扣减，以及可扣减的转让中交纳的附加税费削减。若归纳税（或营业税）及附加，李先生的税负仍然下降。

改变三：契税

财税〔２０１６〕２３号规则：对个人购买家庭仅有住宅，面积为９０平方米及以下的，减按１％的税率征收契税；面积为９０平方米以上的，减按１．５％的税率征收契税。除北上广深外，对个人购买家庭第二套改善性住宅，面积为９０平方米及以下的，减按１％的税率征收契税；面积为９０平方米以上的，减按２％的税率征收契税。

营改增前，李先生应交纳契税为２．２５万元（１５０×１．５％），若发生在营改增后，根据财税〔２０１６〕４３号文件规则：计征契税的成交报价不含税。李先生只需交纳契税２．１４万元〔１５０÷（１＋５％）×１．５％〕。两者对比，营改增后李先生省契税０．１１万元。

总体来说，因为税归于价外税，而营业税归于价内税，营改增后，对纳税人来说，二手房买卖税负只会下降不会添加，二手房交易税费优惠，是一项利好政策。