导语：项目转让合同纠纷该怎么处理?在房地产开发实践中，开发商依市场选择所进行的项目转让因遭遇法律的限制因而往往处在一种不合法(或无效)的风险中。纯粹从经济的角度看，项目转让是开发商的市场选择，故应由市场规律来调整;但从法律的角度看，因法律承载着国家对市场的宏观调控，故又对项目转让多有限制。

项目转让合同纠纷该怎么处理

项目转让合同纠纷的限制

在我国的现行立法中，对房地产项目转让进行限制的主要是《城市房地产管理法》第三十八条。该条规定如下：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。”

对于房地产项目转让而言，这里有三项限制条件：

⑴已支付全部土地出让金;

⑵取得土地使用权证;

⑶开发已完成一定的工作量。

这三项限制条件分别与我国对土地使用权出让合同的性质的认识、物权理论以及国家为了防止炒卖地皮有关。

举一项目转让合同纠纷例子：

甲、乙两公司就某房地产开发项目签订《项目转让合同》，约定甲公司将该房地产项目转让给乙公司，转让价款分三次付清，项目开发经营所需的所有后续手续及费用由乙公司办理及承担，项目开发至法律允许转让时，双方再向政府相关审批部门办理正式转让手续，乙公司任何一期付款逾期三十日，甲公司有权解除合同……

履约过程中，乙公司支付部分转让款后，未再支付任何价款，也未依约办理后续建设开发手续，甲公司无奈以自己的名义自行办理并缴纳了原本应由乙公司办理及缴纳的用地开发手续及相关费用、资金，取得了该项目的土地使用权证。

甲公司自行办理完毕所有相关手续后，书面通知乙公司，以该项目转让合同无效为由解除该项目转让合同，并退还所收款项。乙公司认为该项目转让合同合法有效，甲公司应继续履行合同，不得解除，否则应承担违约责任。乙公司的主张是否成立取决于该项目转让合同的效力及解除该项目转让合同应具备的条件。

依《城市房地产管理法》第37、38条规定，本案所涉房地产开发项目用地不得转让，但本案项目转让是附条件的，约定了项目开发至法律允许转让时再向相关审批部门办理正式转让手续，这并不违反法律规定，且在甲公司有权处分该项目用地的情况下，审批不是该项目转让合同生效的要件。

此外，依最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第9条也规定了，转让方与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已取得出让土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

因此，该项目转让合同有效。

【案例分析】：

开发项目转让合同纠纷案

案例评析：

1994年10月23日，某职校与上海永固公司签订了《关于联合建造“华美大厦”综合楼的合同书》，约定由现代职校提供土地，中创产业投入建设资金，合作建设“华美大厦”，大厦建成后产权归现代职校，大厦一、二层之55%和三层以上之50%部位的40年使用权归中创产业，建成后的整幢大厦，另组建物业公司统一管理和经营40年等。

(律师：两方合作共同开发建设房产，一方出地，一方出钱，建成后对所建房屋的所有权、使用权进行分配，双方协商一致，协议合法有效。)

盛某达公司随即投入建设资金开发建造大楼。按盛某达公司与现代职校的协议约定，迪奥大厦完成后将申请成立物业管理公司进行大楼的经营管理。1997年6月6日，上海林苑物业公司成立，对将要建成的“迪奥大厦”经营管理，注册资本50万元，由圣元科技出资，企业注册地是迪奥大厦。

1997年6月3日，盛某达公司向工商行政管理部门发出《关于无偿使用迪奥大厦书》，表示将迪奥大厦无偿调拨给林苑物业公司使用。同时盛某达公司与林苑物业公司签订《620协议书》，约定：现代职校与盛某达公司关于“迪奥大厦”建造协议规定的盛某达公司的权利、义务全部转由林苑物业公司享有及承担，一、建造“迪奥大厦”所需的建造资金即日起改由林苑物业公司分期投入，同时盛某达公司应得的全部权利义务相应转由林苑物业公司享有和承担。二、盛某达公司在转让前已发生的费用，经林苑物业公司认可后，林苑物业公司接受相同金额的长期负债，债权人为盛某达公司，……。(经审计，林苑物业公司认可长期应付款账面金额25166017元。)

(律师：大厦即将完工，第三人出资成立物业公司，盛某达公司把自己对迪奥大厦的权利、义务转给物业公司，盛某达公司与物业公司之间实质上形成债权债务关系，盛某达公司前期对大厦的投入资金享有债权。

盛某达公司向工商部门提出将大厦无偿调拨给林苑物业公司使用以及《620协议书》对后期的还款事由没有规定，对关键的事项没有约定，很容易引发矛盾。)

1998年10月，盛某达公司向外资委申请注销公司。经审核后，外资委于批复：“同意盛某达公司解散，请按照规定进行清算，清算结果报我委备案，并向有关部门办理注销手续”。同日，盛某达公司作出董事会决议，决定对公司进行清算，清算期从1998年12月7日开始，1998年12月31日清算终结;并详细作出了清算完毕后净损益的处理办法…;委托上海某审计事务所进行清算审计。

1999年12月1日，盛某达公司出具《申请报告》，以公司仍有部分债权债务尚未清理，以及在经营管理上遗留的事项有待处理等问题为由，向外资委协调处申请延长清算期限六个月。此后，盛某达公司未办理注销手续，亦未进行经营活动，公司于2004年3月11日被吊销营业执照。

(律师：虽然盛某达公司申请清算，又延长了清算时间，但没有提交清算报告，最终也没有办理注销登记手续，所以，公司法人主体人格依旧存在。)

林苑物业公司一直没有偿还永固公司债款，2005年12月6日，盛某达公司提起诉讼，要求判令：一、上海林苑物业公司偿还盛某达公司投入迪奥大厦的债务25,647,314元;二、林苑物业公司支付盛某达公司逾期还款违约金计6,484,336元。

(律师：盛某达公司都已经被吊销营业执照了，公司本身也处在清算阶段，那么它还具有诉讼主体资格吗?

盛某达公司申请延期清算后，并没有向税务及企业登记机关提交清算报告，虽然盛某达公司被吊销营业执照，但至今仍未注销企业登记，法人资格依旧存在。吊销营业执照是工商行政管理部门的处罚行为，不影响企业法人主体资格的存在，盛某达公司具有诉讼主体资格。)

庭审中，林苑物业公司辩称：盛某达公司曾向工商行政管理部门发函，表示将迪奥大厦无偿调拨给林苑物业公司使用。盛某达公司已于1998年12月清算结束，其主张本案债权已过诉讼时效，且项目转让合同属于买卖合同，对价款支付时间没有约定的，应于交易当时支付，以此起算的话，盛某达公司的主张也已超过诉讼时效。

(律师：盛某达公司单方面向工商部门发出《关于无偿使用迪奥大厦书》，关于两公司之间的权利义务关系，日后双方签订了《620协议》，不能以单方出具的《关于无偿使用迪奥大厦书》来否定之后双方的《620协议》。

《620协议》确认盛某达公司在转让前投入的建设费用作为林苑物业公司的长期负债，并未明确具体的偿还日期，诉讼时效应以债权人提出主张时起算，。

法律规定，清算中遗留的未约定期限的债权，为督促权利人及时行使权利，以清算终结作为诉讼时效起算点，但盛某达公司的清算并未终结，也就无所谓超过诉讼时效。)

法院最终支持了盛某达公司的诉讼请求。

201x年4月17日