未经出租人同意的转租合同是否有效

讨论未经出租人同意的转租合同是否有效的问题，不妨先来看一下经出租人同意的转租的租赁合同的效力，也是日常所说的合法转租。《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。对此情况，无论理论界还是司法实务部门都认可转租合同的效力（当然是转租期是在原租赁期内的部分）。

但是，认可此种情况下转租合同有效的理论依据却集中在合同法第51条所规定的无处分权获得追认或者取得处分权上，也就是说经出租人同意的转租的租赁合同有效是因为出租人同意转租。如果依照这种观点，未经出租人同意的转租合同就是无效的合同或者是效力待定的合同，能够这么理解吗？

对于承租人未经出租人同意将房屋擅自转租的合同效力，《合同法》以及高法院的《房屋租赁合同解释》都未做出明确的规定。有观点提出，《合同法》第224条第 2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人依据这一条规定，可以依法解除其与承租人的合同，这时承租人与次承租人的合同就自然无效了。笔者认为此种观点有待商榷：

其一，根据合同的相对性原则，出租人解除的只是其与承租人之间的合同，未涉及出租人与承租人之间的合同。出租人解除其与承租人之间的关系，会导致承租人与次承租人之间的租赁合同无法继续履行的结果，但不能认定承租人与次承租人之间的合同无效；

其二，出租人在承租人未经其同意的情况下转租房屋，出租人有权解除其与承租人之间的租赁关系，但目前尚无法律依据规定出租人可以撤销或解除承租人与次承租人的租赁合同关系，也就是说出租人对承租人转租的合同没有撤销和解除权，出租人是否同意，并非确认转租合同效力的依据；［3]

其三，根据《合同法》第212条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人租赁出租人房屋，获得承租房屋的使用和收益权，承租人将房屋转租给次承租人，只是让渡了房屋的使用和收益权，并未侵害出租人的合法权益。即使承租人仍将房屋转租，出租人与承租人的租赁关系并未受到实质影响，出租人通过租赁合同向承租人主张权利的途径并未受到实质侵害，笔者认为这才是认定合同有效无效的关键。

由此笔者认为，承租人通过租赁合同取得的对租赁房屋的一定期限内的占有、使用和收益权，在自己合法享有的权限内，将自己的权益让渡与第三人或者说处分给第三人，应属于有权处分，而非无权处分。［4］即使出租人有权以承租人未经其同意解除租赁合同，但不能因此否认转租合同的效力。

当然，如果是转租合同存在着《合同法》第52条之中规定的相关情形时，该转租合同自然无效。如租赁合同本身因承租房屋系尚未取得城乡规划许可非法建设而无效时，转租合同因标的房屋系非法建设而为无效合同，但此处的转租合同无效并非因转租所致，而是因为房屋本身非法所致。也就是说，转租合同不因未经出租人同意转租而无效，但应准从《合同法》关于合同无效的基本原则。