随着二手房交易量的增加，很多二手房交易问题逐渐暴露出来。卖家会以加价、不方便签约、老婆不同意等等理由对付你，面对这些情况，聪明的购房者其实是有破解招式的。面对卖家的花招不断，购房者究竟有哪些破解方法？

1、做网签防卖家各种推托理由

（1）卖家以各种理由推脱过户事宜的时候，购房者首先可以分析一下卖家到底是否想卖。

如果还想卖房，就是一般的违约，购房者可以发特快专递到邮局催促卖家来履行义务，或者给卖家一定的合理期限；

如果卖家根本不想卖房，这就是属于根本违约，这种情况下，购房者可以直接起诉到法院把房子查封，要求其办理过户并索要赔偿。

（2）预防卖家推脱的方法：

①做网签，网签能给卖家压力，也能保障房屋不能再正常上市交易；

②个人完全遵守合同，避免自己违约；

③到达相应的合同期限即刻提起诉讼，尽量保证自己能全款买房，保证胜诉的概率。

（3）做网签的注意事项

提高个人法律意识，认真看合同的每个字，是关于款项、付款日期和付款方式、违约责任。了解合同内容的前提才能知道卖家哪些行为违约。

2、卖家加价时，要求按合同履行责任

（1）卖家加价有三种情况：

①自己没有违约而卖家加价，房屋有没有什么特殊之处，可以放弃购买这套房子；

②如果碰到接二连三的卖家，建议放弃购房，这种卖家根本没有诚信；

③诉讼，但要考虑诉讼风险，不是任何时候打官司都能够打赢，一定要做一个详细的评估。

（2）如果遇到对方不按照合同履行责任的情况，购房者可以通过发律师函等途径警示对方，以及对方涉及到的相应违约责任，起一种警示作用，比如拖延过户要承担百分之二十的违约金或者是千分之五的违约责任。

3、定金合同、网签、买卖合同的签订对违约情况的效果不同

如果卖家想将房屋卖给高价第三人，购房者可以按照签约情况进行处理：

（1）签订了定金合同。定金合同对卖家违约没有功效，只能要求卖家双倍返还定金。

（2）签订了房屋买卖合同和定金。购房者可以要求卖家继续履行合同，如果卖家还没有将房屋过户给别人，那购房者还有机会要求出卖人继续履行合同；如果卖家将房屋过户给了别人，只能要求卖家进行违约赔偿。

（2）签订了定金合同、房屋买卖合同和网签，卖家只能按照规定过户。如果没有进行网签，卖家可能卖给别人办过户，这样要求卖家继续履行合同就不现实，只能要求返还定金。

4、提前明确房屋产权人

遇到产权不明晰或者卖家事后反悔的情况，购房者一定要做好咨询。

（1）提高法律意识：买房的时候要界定房屋产权，如果写一个人的名字，购房者应当询问对方是否结婚，是否是夫妻共同财产，必须要明确，要有共有人签字（好将彼此之间的对话记录下来：比如家人同意了）。

（2）共有产权分三种情况：夫妻共有、家庭共有、(男女）朋友共有。购房者需要注意两点：

①夫妻共有房产可以办代理，但购房者需要注意，只有办理完过户，法院才能给予购房者保护；

②家庭共有和朋友共有，不管什么条件都不能构成代理，必须要都到场，如果不到场合同是无效的。

5、空口无凭，白纸黑字写下来

口头上的约定要落实在合同里，不然一旦有纠纷，口说无凭，是涉及到买地产等特殊情况时，购房者更应该注意。

买二手房时，购房者一定要明确各种责任和义务，按照合同行事，如果遇到卖家违约的情况，果断使用法律武器来维护个人利益。