房屋出租与抵押的法律问题

发布时间:2017-04-13 16:00

房屋出租与抵押的法律问题

一般情况下,抵押设定之前或者之后,抵押人均可将设定抵押的房屋出租给第三人使用。关系直接针对房屋的占有、使用和收益,而抵押权针对的是房屋的交换价值,两者并无本质的冲突。但在经济生活中,却常常出现一房同时设定抵押和租赁双重法律关系,由此会产生一些法律纠纷。

1.房屋出租后又设定抵押的

租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利,而抵押权针对的是房屋的交换价值,二者并无本质冲突,可以对房屋行使充分的处分权。但是设定抵押后不影响前已成立的租赁关系,抵押权的行使不影响租赁合同的继续履行,租赁关系及于抵押权人。为此,《高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

2.房屋抵押后又出租的

房屋所有权人将已抵押房屋出租的,租赁合同有效,但租赁权不能对抗抵押权。《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”可见,后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力,抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在,租赁关系对于受让人无约束力。出租人与承租人之间的租赁合同有效,由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的,承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。

3.租赁抵押的房屋有法律风险

我租了一套房子开小卖部,近得知,房子之前就被房东抵押给银行,我租的房子有风险吗?

根据《物权法》相关规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。房子是在抵押给银行之后租赁的,所以一旦银行要求拍子,你的租赁合同会受房子产权变更的影响。

4.延伸阅读:

租赁合同关系在出租人与承租人之间还是存在的,而且承租人的优先购买权不受抵押权存在的影响。也就是,即使租赁关系成立在后,承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权。高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:“承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条也有类似规定。可见,优先购买权是以存在租赁关系为条件的,即只要租赁合同关系存在,优先购买权就存在。承租人始终享有优先购买权有其法理基础,即抵押权是一种担保物权,其本质是为了实现债权,只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可。所以,不管租赁关系设立的先后,承租人都享有优先购买权。

房屋出租与抵押的法律问题的评论条评论