江苏省物价局、省住建厅近日下发通知，调整住宅小区停车服务收费管理，过去住宅小区停车收费标准均由政府定上下限，而从现在起物业前期的汽车停放费仍实行政府指导价，但业主大会成立后，政府将不再干预。新政一出，不少居民忧心忡忡：现在小区车位本就一位难求，价格再一放开，会不会引起停车费一夜暴涨？

一、新政策

过去小区汽车停放费政府定上限

现在业主大会成立后政府不管了

原文：改进住宅小区停车服务收费管理

（一）普通住宅前期，物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位（车库）的汽车停放收费实行政府指导价管理。

业主大会成立后，由业主大会或者其授权的业主委员会与物业服务企业协商确定该小区汽车停放费标准。

（二）人防车位和建设单位产权车位租金继续按照《管理办法》的要求，由各地制定具体的办法并实施管理。

关于小区停车费要放开的消息已经传了一段时间，其重要背景就是，国家发改委去年底下发的《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）要求，放开非保障性住房物业服务收费和住宅小区停车服务收费管理。而且，新修订的《江苏省定价目录》（以下简称《定价目录》）已于今年8月1日正式实施，对物业服务（含汽车停放）收费管理的范围作了调整。为此，我省两厅局近日下发通知，对住宅物业收费管理的有关问题进行明确。

“这次的主要调整就是关于小区停车费管理这部分，过去，我省各地方的小区停车收费都是由政府制定上下限，而从通知下发之后，成立了业主大会的小区停车费，其中的‘汽车停放费’部分将改由业主大会与物业协商确定。”省物价局相关负责人对记者说。但区别于广州、成都是“全放开”，我省小区停车费只能算是“半放开”。

二、新政解读

1、先搞清概念：“汽车停放费”≠停车费

小区汽车停放费“半放开”是什么意思？要读懂这个新政策，让我们先了解一下你每个月交的停车费都包括什么钱。

2014年1月1日开始，江苏执行新的物业服务收费管理办法，该办法将我们的小区停车费细化成了两个部分，分别是“汽车停放费”和“租金”。汽车停放费指的是，用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等；租金则是车位所有权人或者管理者出租车位所收取的费用。

如果你家车位是自己买下的产权车位，那么停车费就只有用于维护的“汽车停放费”部分。如果你家的车位是无产权的、向开发商或物业租来的车位，那么你每月交的停车费中就是上述两部分之合。

此前，江苏的“汽车停放费”和租金都是实行政府指导价。

2、“汽车停放费”放开，“租金”不放开

省物价局相关负责人告诉记者，这次放开的是小区停车费中的“汽车停放费”部分，不管是自家有产权车位，还是租来的无产权车位，这个费用是所有小区停车业主都必须交的费用，这笔钱是交给物业企业的，主要用于补偿车位维护、管理的成本。

而无产权车位停车业主，他们所要交的另一部分“租金”，此次并没有放开，仍按原规定实行政府指导价，不得突破规定上限。

在省内属于收费标准较高的南京市，住宅小区停车费目前是个什么标准？从上面图表可以清晰地看出，现在南京大部分小区的停车费都不超过每月350元。其中购买了产权车位的业主，所交的只有几十元的“汽车停放费”，也就是这次放开管理的部分。

三、两大疑问

1、 小区停车费会暴涨吗？

车主忧心小区借机涨价

虽说江苏停车收费只是部分放开，与广东、四川的全面放开不一样，但很多车主仍是心中一沉：完了，以后车还停得起吗？

“文件里说，汽车停放费由业主大会、业委会与物业协商确定，可是现在我们小区都建成这么多年了，业委会是什么人，我们根本不清楚，所谓业主大会制度，根本就没有真正实施起来。”某小区的居民陈先生告诉记者，他们小区是老小区，都是露天停车，这些年停车费已经涨了几回，过去只要几十块钱一个月，现在涨到了120元，据说都是业委会同意的，“我真想问问，业委会都是什么人？”

不少车主还有另一层担心，停车费一涨，车位价格会不会也水涨船高？一旦停车费上涨，大家都一拥而上去买车位，那停车就更停不起了。

广州、成都停车费放开后一夜暴涨

江苏并不是第一个尝试放开停车收费管理的地方。自去年底国家发改委放开24项服务价格之后，四川、广东已经较早进行了跟进，而结果无一例外导致重点城市的住宅小区停车费暴涨。

今年2月，四川省率先放开小区停车收费，没过几个月成都的许多小区停车费出现上涨，过去，当地的小区停车费普遍是200-250元/月，放开管理后一下子涨到了500-600元/月。而且，有小区车位售价原来是14万元左右一个，随着停车费涨价，车位价格也翻一番涨到28万一个。

今年8月，广东省住宅小区和商业配套停车场的停放保管服务收费正式放开，随后也出现涨价。广州过去长期实行住宅小区车位出租限价管理，一类地区高500元/月的限价标准，放开价格后该市的小区停车费普遍涨到了每月800-1000元。

2、 哪些小区容易涨？

老小区停车位稀缺

此次新政一出，哪种类型的小区容易上调停车费？有业内人士认为，停车资源为稀缺的老小区，本就“一位难求”，很可能出现停车费上涨的情况。许多老小区没有专门的车库，有限的车位都是寸土寸金在地面上划分出来的，这种露天车位本来就是业主共有资源，争抢激烈，涨价的动力也较强。

有居民说，不少小区业主为了找个停车位，往往私下里还要跟停车员搞好关系，现在路边停车一贴罚单都是100元，如果每月被贴个两三次，就是两三百元，谁都想把车停进小区？新政一旦放开，对于车满为患的小区，难免不出现借机涨价的情况。

不过，即使在停车位配比达到1：1的新小区，车主们也不无担心。一高档小区的业主李先生说，他们小区物业此次就想提高停车费，但是一直受到业主抵制。现在汽车停放费一旦放开，物业更有理由涨价了。

四、部门回应

1、“就是担心暴涨，我省没有全放开”

车主担心停车费暴涨不是没道理的。昨日，省物价局相关负责人回应表示，正是担心出现外地的暴涨现象，江苏没有像广东、四川那样全面放开停车费，而是对其中的“汽车停放费”放开，但无产权车位的“租金”未放开。

说透一点，江苏的政策是选择放开了涨价动力相对较小的“汽车停放费”。

为什么这么说呢？“汽车停放费”的收费单位是物业企业，用途是车位的维护、管理和税费，这部分的成本再涨有限。“租金”就完全不同了，“租金”的受益方是开发商或是开发商与人防部门共同受益。对于开发企业而言，要收回车位建设成本的欲望一向强烈。一家知名开发企业的负责人对记者说，他们开发的小区地下车库，平均建设成本每个10万元，如果不出售每年还要交一定的持有税，眼下的租金根本不足以补偿成本。而且一旦这部分价格放开，开发商要的恐怕就不只是补偿成本，而是无限逐利了。

2、涨价必须满足“双过半”原则

省物价局相关负责人认为，按照我省对于小区车位收费的新政策，即使已成立业主大会的小区，现有的“汽车停放费”也是经过业主大会或业委会与物业协商后，在物价部门的政府指导价范围内制定的，如果想涨价，也必须满足“双过半”原则，即经专用部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数过半业主同意。“因此，想涨价也不容易。”

五、相关规定

物业企业不得单方面调整物管费

普通小区配建的保障房执行统一标准

据了解到，此次省物价局、省住建厅下发的关于明确住宅物业服务收费管理有关问题的通知中，还对江苏省住宅物业费的管理进行了详细分类。其中明确了物业服务企业不得单方面制定或调整物业收费标准。而且，过去未明确的普通住宅小区配建保障房的情况，通知明确配建的保障房也执行同一小区的物业费标准。

普通住宅

前期物业费实行政府指导价管理；业主大会成立后，由业主大会或业委员决定；物业不得单方面制定和调整物业费。

保障房

物业费实行政府指导价管理。在普通住宅区内配套建设的保障性住房，执行该住宅区的物业服务收费标准。具体补贴政策由当地人民政府按国家和省有关规定制定并落实。

房改房、老小区

房改房、老旧住宅小区，实行物业管理或由街道托管的，其物业服务收费应执行政府指导价；实行业主自治管理的，其物业收费标准由业主共同决定，约定执行。