导语：物业管理有哪些法律依据?物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理，基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

《物业服务合同》是确认物业管理的法律依据

居住小区物业管理的一般常识

物业管理是企业行为，不是政府行为!

物业管理是：业主通过选聘实现的活动;

物业活动的基础是《物业服务合同》;

物业管理的内容即是《物业服务合同》约定的内容。

物业管理企业是服务型企业，依据双方约定的《物业服务合同》实施物业管理活动。

物业管理公司是按照法定程序成立并且有相当资质条件，经营物业管理业务的企业型实体，是独立的企业法人。它属于服务型企业。它与业主或使用人之间是平等的主体关系。

它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理，并获得相应的报酬-------依据合同实施服务管理，依据合同收取费用。

《物业服务合同》是规范物业服务关系，双方当事人就特定的物业服务事项，而合意设定的当事人双方的权利义务关系。-----是确认服务关系的依据。

《物业服务合同》的基本内容：

(1)双方当事人基本概况

(2)物业服务范围基本概况;

(3)物业服务内容与质量标准;

(4)各项物业服务费用标准;

(5)物业经营管理收入分配比例;

(6)双方的权利与义务;

(7)违约责任;

(8)合同起止时间及其他事项。

城市居住物业管理，是按市场经济规律建立的物业管理，是按市场经济规律实施独立核算，自负盈亏，自我运行，自我完善，组织机构齐全的物业管理物业服务型企业。它是依据《物业服务合同》的约定实施物业服务。

(一)、前期物业管理与物业管理服务两者概念截然不同

(1)、前期物业管理是开发公司选聘的是阶段性的

前期物业管理是建设单位依法选聘;前期物业是过渡性的;一旦业主大会成立，全体业主选聘了物业管理服务企业，业主大会(业主委员会)与物业管理服务企业签订的《物业服务合同》发生效力，前期物业管理阶段结束。

(2)、依据法律法规规定，前期物业与物业管理的物业承接程序：

①、开发建设项目竣工验收交付使用，建设单位通过招投标选聘前期物业。

②、前期物业管理期限两年，所有费用由开发建设单位承担，负责房屋售后两年的保修。

③、前期物业协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，向业主委员会移交物业。

④、业主委员会通过招投标选聘物业管理企业管理小区物业，业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》，物业管理企业依据《物业服务合同》的约定实施物业管理服务。

⑤、城市居住物业小区亦可自行管理

法律依据

《城市居住物业管理实施办法》枣政发(1998)106号文件

第21条：【前期物业服务合同】“在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的《前期物业服务合同》”：

①、《前期物业服务合同》由建设单位和物业管理企业签订;

②、《前期物业服务合同》具有过渡性，一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业管理企业，业主委员会与物业管理企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。

第47条：【开发建设单位承担前期物业服务费用】“开发建设单位应从新建居住物业竣工验收合格之日起，自行或者委托物业管理企业进行前期物业管理——发生的前期物业服务费用，由开发建设单位承担”。(前期物业是有阶段性的 — —期限两年)

第48条：【前期物业管理最长期限两年】“前期物业管理最长期限两年;业主委员会在此期间成立的开发建设单位将居住物业管理交给业主委员会由业主委员会委托物业企业管理。;两年期满后业主委员会未成立的开发建设单位应将居住物业管理移交给所在地物业管理部门由物业管理部门直接委托物业管理企业管理”。

(二)、正常的物业管理服务

是依据《物业服务合同》实施物业管理服务

法律依据

《物业管理条例》

第2条：【物业管理的定义】“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。(业主与物业管理企业之间是平等的民事主体 关系，不存在领导与被领导管理与被管理的关系------不能把物业管理行为当成是政府行为)

第3条：【选择物业管理企业的方式】“国家提倡业主通过公平公开公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。

第24条：【国家提倡房地产开发与物业管理相分离】“房地产开发与物业管理相分离，不是谁开发谁管理”。

第32条：【物业管理企业】“从事物业管理活动的企业，它应当具备独立的法人资格”。

第34条：【物业管理区域】“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”。

第35条：【物业管理企业与物业服务合同】“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的《物业服务合同》。 。

物业服务合同应当对物业管理事项服务质量服务费用双方的权利义务专项维修资金的管理与使用物业管理用房违约责任等内容进行约定。

第36条：【物业管理企业的义务和责任】“物业管理企业应当按照《物业服务合同》的约定提供相应的服务”。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。

《城市居住物业管理实施办法》枣政发(1998)106号文件

第4条：【自治管理与专业管理相结合】“物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则”。

(三)、物业管理企业实施资质认证管理

是经过国家认定的

法律依据

《城市居住物业管理实施办法》枣政发(1998)106号文件

第16条：【物业管理资质认证】“物业管理企业实行资质认证制度和物业管理人员持证上岗制度”

第17条：【申报物业管理企业资质证书】“设立物业管理企业应当向所在地区的物业管理部门提出申请，经所在市物业管理行政主管部门审核报省建委统一核发《物业管理企业资质证书》”。

《物业管理条例》

第32条：【法人资格与资质管理制度】“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”;“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。

第33条：【物业管理企业资格证书制度】“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业(执业)资格证书”。

第60条：【未取得资质证书从事物业管理的法律责任】“未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处----罚款，给业主造成损失的依法承担赔偿责任”。

第61条：【未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的法律责任】“物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为并处----罚款。给业主造成损失的依法承担赔偿法律责任”。

《物业管理企业资质管理办法》建设部令(2004)125号

第6条：【领取营业执照后提交下列文件申领资质证书】“物业管理企业应当在领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地，人民政府房地产主管部门申请资质”。

①《营业执照》;

②《企业章程》;

③《验资证明》;

④企业法定代表人的《身份证明》;

⑤物业管理专业人员的《职业资格证书》和《劳动合同》;

⑥管理和技术人员的《职称证书》和《劳动合同》。

第17条：【年检制度】“物业管理企业资质实行年检制度”。

(四)、物业服务收费管理的法律规定

法律依据

《物业管理条例》

第41条：【物业服务收费与物业服务合同约定】“物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照价格主管部门会同建设行政主管部门制定的《物业服务收费办法》，在物业服务合同中约定”。

第42条：【物业服务费用】“业主应当根据《物业服务合同》的约定交纳物业服务费用”。

第43条：【物业服务收费的监督】---政府价格主管部门会同房地产行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督。

(五)、《物业法》关于物业服务收费的规定

法律依据

第2条【物业服务费与物业服务合同】“物业服务费是指物业管理企业，按照《物业服务合同》的约定，对房屋及配套设施设备和相关的场地进行养护管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等向业主收取的费用”。

第3条【市场竞争机制促进物业服务合理收费】国家提倡业主通过公开公平公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争;禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成”。

第11条【物业服务酬金】“物业服务人员的工资从物业服务费中支付”。

第14条【物业管理依据法律法规】“物业管理企业在物业服务中应当以国家的法律法规价格标准严格履行《物业服务合同》为业主提供质价相符的服务”。

第15条【业主按时交纳费用】“业主必须按照《物业服务合同》的规定按时足额交纳物业服务费用”。

第17条【向终端用户收取物业服务费用】

(六)、公用事业服务收费的法律法规

法律依据

《物业管理条例》第45条【公用事业收费】;

《发改委·建设部(2003)1864号·物业服务收费管理办法 》第17条;

《山东省物业服务收费管理办法》第25条;

《枣庄市物业服务收费管理办法》第27条;

《枣庄市城市居住物业管理实施办法》枣政发(1998)106号文件第42条;

以上法律法规对【公用事业等单位收费】做出了相同的规定：“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位 向最终用户收取有关费用”。

“物业管理企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用”。

(七)、小区业主按照《物业服务合同》的约定

缴纳物业服务费用

法律依据

《物业服务收费管理办法》

第2条“物业服务费是物业管理企业按照《物业服务合同》的约定收取的”。

《发改委。建设部(2003)1864号·物业服务收费管理办法》第15条;

《山东省物业服务收费管理办法》第30条;

《枣庄市物业服务收费管理办法》第31条;

以上法律法规对【按照物业服务合同约定收缴物业服务费用】做出了相同的规定：

“业主应当按照《物业服务合同》的约定，按时足额交纳物业服务费用，业主违反物业服务合同的约定，逾期不缴纳物业服务费用的----物业管理企业可以依法追缴”。

(八)、个别业主拖欠物业服务费

物业服务企业应向具体拖欠物业服务费的业主追讨

法律依据

《物权法》最高法司法解释(2009)8号【向欠款的业主追讨拖欠的物业服务费用】：

第8条第2款【谁欠费就向谁主张权利】“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的人民法院应当告知向拖欠物业费的业主另行主张权利”。

《物业管理条例》

第67条【业主逾期不交纳物业服务费的法律责任】“违反物业服务合同的约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不缴纳，物业管理企业可向人民法院起诉”。

《物权法》最高法司法解释(2009)8号【物业服务合同权利义务终止后】

第10条【物业服务合同权利义务终止后业主委员会的权利】“物业服务合同的权利与义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。

“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利与义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。

(“合同终止” 、“解除” 、“期限届满且未续期”均为《物业服务合同》的权利义务终止。)

(九)、关于【自行或委托物业管理企业管理】

法律依据

这是《城市居住物业管理实施办法》第47条：针对有时限性的前期物业而规定的：

其条件是：①、仅局限于“前期物业管理”;

②、时限两年(售后服务期);

③、由开发建设单位承担一切费用。

(十)、如何区别几种不同的物业管理

法律依据

①、自行物业管理：是房管局等对公房的物业管理方式是计划经济的产物，其费用来源于产权人，具有福利性与公益性。它对本单位负责。

②、居住物业管理：居住物业(商品房)管理是按市场经济规律建立起来的物业管理企业，实行有偿服务，独立核算，自负盈亏，自我运作，组织机构健全，实施资质认证持证上岗。它对自己的企业负责。

③、商业物业管理：是机关团体的物业管理，它只对所服务的单位负责。

以上是居住物业小区业主委员会为业主维权所必须掌握的物业管理法律法规。

物业管理涉及以下几方面的合约：

1.业主公约

业主公约是物业管理中一个极为重要的文件，它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守则。业主公约由物业管理委员会负责制定，由全体业主讨论通过并签字生效。业主公约的主要内容：

(一)业主大会的召集程序;(二)对物业管理委员会成员的选举与罢免程序;(三)业主参与住宅物业管理的权利;(四)业主对管委会和物业管理公司的监督权;(五)业主使用物业区内公共场所及公用设施的权利;(六)业主对住宅区或物业区内重大事项的表决程序等。

2.管理委员会章程

物业管理委员会负责制定出管委会章程。章程的主要内容如下：

(一)管委会的宗旨;(二)管委会的组织机构;(三)管委会成员的选举方式及任期;(四)管委会的主要职责、权利、义务、作用;(五)管委会与业主大会的关系;(六)管委会成员惩罚奖励条款;(七)管委会与物业管理公司的关系;(八)管委会向业主大会报告制度等。

3.委托管理合同

委托管理合同是发展商或管理委员会与物业管理公司签订的合同，是物业管理公司对物业进行管理的法律依据。委托管理合同对物业管理公司的权利有明确的规定。

一般委托管理合同先由发展商与管理公司签订，然后由物业管理委员会与管理公司续签。发展商的最初委托是临时性的安排，而管理委员会的委托才是最终的。委托管理合同的主要内容：

(一)委托双方名称、性质、地址、电话;(二)委托的内容、范围、权限;(三)收费的种类、标准;(四)委托双方的权利义务;(五)委托期限;(六)解约的条件;(七)违约责任;(八)奖惩条款;(九)管理费收支;(十)利润及风险等。

4.管理公约

管理公约是房屋产权所有人(业主)和使用人与物业管理公司共同签署并承诺共同遵守的行为守则。管理公约是物业管理工作中最为重要的法律文件，它涉及物业管理领域的方方面面。根据目前我国关于物业管理的有关法律与规定，物业管理公司是受广大业主之委托才进入物业区进行管理的，他们之间的关系是聘用与被聘用、委托与被委托的关系。

大部分情况下，管理公约在物业管理初期由发展商自行管理或由发展商指定管理，但这都属于临时措施，所有业主并未因此而放弃重新选择管理公司的权利，而这种权利的行使是通过业主管理委员会得以实现的。因此，一个完善的、体现公平原则的管理公约应该由管理公司和业主委员会协商共同制定出来。管理公约的主要内容：

(一) 所管物业、范围;(二)业主名称、物业位置;(三)管理者提供服务的种类;(四)各种收费的标准、缴费的时间;(五)业主应遵守哪些具体规则;(六)公共设施和地区的使用;(七)业主的权利与义务;(八)管理者的权利与义务;(九)违反公约的惩罚条款;(十)法律纠纷的解决方法等。

管理公约关系到物业区内的每一个业主的利益，所以每一个业主都有权仔细阅读公约的每一条，都有权提出自己的修改意见，但这种意见应该通过业主管理委员会来反映出来。业主委员会要与物业管理公司密切合作，认真反复研究，结合各物业区的特点，制定出切实可行的公正的物业管理公约。一个物业区只有在有了一个完善的管理公约，由物业管理公司与每一个业主签订了该公约的基础上，物业管理工作才能顺利开展。

5.其它文件

除了业主公约、管委会章程、委托管理合同、管理公约这四个主要文件外，物业管理公司还要制订出一系列的规章、制度、办法来配合物业管理，如装修办法、安全守则、公共卫生守则、公用设施及公共部分使用方法、绿化管理办法等。

上述一系列文件确定了物业管理中各个角色的法律关系，也调整了各个方面的关系，使物业管理中各项活动井然有序地进行。

物业管理费用问题解答

一、问：物业公司何时开始收取物业管理费?

答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。

二、问：开发商的空置房是否应交纳物业管理费?

答：目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。

三、问：对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这些能源费用时，是否可以自行加价?

答：自来水公司、供电公司、煤气公司是上述能源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收能源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，物业公司可按照当地物价部门的有关规定来向住户收取一定的服务费。

四、问：在计算物业管理费时，计费面积以什么为准?

答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。

五、问：公共区域的照明费用，谁来负担?

答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。

六、问：电梯费用，低层住户是否应承担?

答：电梯是楼内全部产权人的共用财产，因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。但作为电梯运营管理部门，必须保证政府规定的电梯运行时间，即6：00-24：00不间断运行，24：00-6：00应有人值班，而且必须保证层层停梯(未设计的除外)。如果服务有折扣的，收费也应有折扣。

七、问：住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金?

答：住户对房屋进行二次装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在买房时与开发商双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。

八、问：机动车停车费用到底是什么费用?

答：规定的是“机动车存车费”，而不是“占地费”。在小区里能收取此项费用的只能是具备《物业管理资质证书》的物业管理公司，其他单位和个人不得收取此项费用。物业公司收取存车费后，双方应签定存车看管协议书，物业公司履行看管责任，发生丢失时，按照双方签定的协议进行处理。

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