当房子的购买人在怀疑他自己所购买的商品房面积有水分时，自己测算的结果是没有法律效力的。房屋的面积比实际的面积小很多怎么办？房屋的实际面积到底是多少呢？产权面积又是多少？小建筑面积如何算会直接关系着商品房的总房款，使用面积会直接关系着购房人室内的空间是否足够大，所以了解一定的建筑面积与使用面积的计算方法，对购房者来说是重要的。

房屋的使用面积：

套内使用面积是指实际的房屋利用面积，即，又称地毯面积；而套内面积一般是指套内建筑面积，是套内使用面积与套内分摊面积之和。

套内使用面积计算主要体现在以下５个方面：

１．室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算；

２．烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。

３．非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

４．住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、阳台、壁柜等

５．套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（％）。

建筑面积和使用面积计算公式：

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

公摊面积＝建筑面积公摊系数

公摊系数＝建筑总公摊面积建筑总建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积

房屋的建筑面积包括套内建筑面积和公共分摊面积两部分，其中套内建筑面积又分为套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积三个部分。

房屋的合同面积是按照规划设计面积去签署的，房产证面积是按照竣工实测去办的。

房地产权证书的房屋面积是按建筑面积计算的，要包括公摊面积（阳台、楼梯间、走道、管道间），阳台一般是按一半的面积来计算的。楼梯间的公共面积都要公摊的，目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为：需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

以上就是房屋使用面积和产权面积的区别。一个房子的面积是按照产权证上的面积计算的，套内面积是根据产权面积＊公摊＝套内面积，房屋赠送的面积是算在使用面积里的，并不计入在产权证上。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对购买的房子计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，重新测量计算。