近日，中共中央政治局会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

当下国内楼市真实库存有多大？未来市场的需求在哪里？在新的住房改革思路下，稳定房地产业发展的着力点何在？

库存：只卖不建，存量也够卖几年

国家统计局新公布的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米，也创下了历史新高。其中，住宅待售面积4.40亿平方米。如果按照我国人均30平方米的住房面积计算，这些待售住宅可供约1.46亿人居住。

从销售看，今年1-11月，全国商品房销售面积为10.9亿平方米。业内预测，全年销售将超过12亿平方米。据此测算，6.96亿平方米待售库存需要７个月的消化时间。

但待售面积还只是显性库存。安信证券分析师陈天诚认为，除待售面积外，企业拿的尚未开工的土地、未竣工在建项目（除已预售）等也应当计入库存，这样一起统计后，我国房地产的真实库存要大很多。

“其实，可怕的还是巨大的潜在库存。”中国房地产数据研究院院长陈晟估算，目前包括已竣工未销售的、未竣工在建的、待开发的，这些潜在库存加起来不少于40亿平方米，而且这部分供应将在未来几年内集中体现，即使不考虑每年新开工建设面积，消化它们也需要几年时间。

中国社会科学院财经战略研究院近日发布的报告则认为，2015年房地产市场库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23个至24个月。

从地区看，是“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。从各地发布的统计数据看，鄂尔多斯、营口等一批三四线城市成为高库存的“重灾区”。

需求：市场＋保障，买房＋租房

去库存前景如何，决定因素是未来我国住房的需求潜力大小。根据新的住房改革思路，由进城农民工构成的新市民群体将成为未来重要的住房需求人群。

国务院去年发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，到2020年，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。陈晟测算，按目前人均35平方米的水平测算，1亿新市民将带来35亿平方米的新增住房需求。此外，各地棚户区拆迁改造、面向住房困难人群的保障房、改善性住房等各类需求未来10年的增量将达到60亿平方米左右。

他认为，未来住房需求将越来越多元化。改善性二套房、高舒适度住房、适老住宅、青年公寓、季节性住宅等，都是住房市场上的有效需求，针对这些需求的供给也是有效供给，“当下楼市的供给仍不够满足这部分需求，供给侧改革要解决这部分的需求问题”。

值得一提的是，住房需求不等于购房需求。比如，面向青年群体租赁需求的长租公寓，也是去库存、稳市场的新领域。

复旦大学经济学院副院长孙立坚认为，为满足新需求，房地产业应加快供给侧改革，包括减税降费、保障房货币化安置、增加公共品供给等，这些都是未来政策的发力点。

方向：“去库存”状态下房地产角色生变

业内人士根据国家统计局数据推算，到“十二五”末，我国家庭户均拥有住房达到1.08套。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。因此，今年以来房地产投资增速的明显回调，不是周期性而是结构性的，因为供求关系已完全逆转。在此背景下，房地产业的角色和发展方式也正在悄然生变。

孙立坚说：“过去我们都称房地产业是‘黄金十年’，这期间房地产投资增速每年都能保持20％以上，房地产上下游涉及多个行业，是拉动投资的中坚力量，是名副其实的经济引擎。但现在行业供大于求，库存严重，一方面要稳住房地产投资，让房地产成为中国经济的稳定器，另一方面地产商的定位也要随之改变，以前是城市开发商、建设商，未来要向着城市运营商、配套服务商的角色改变。”

对地方政府来说，房地产业作为地方经济“发动机”的角色将逐步淡化，而需更加注重与其他产业的配套、结合。

养老催生了养老地产、安乐地产；“互联网＋”催生出地产后服务，社区物业管理服务成为开发商争夺焦点；在“双创”氛围下，共享办公空间等新模式已经诞生。

“房产将更多扮演产业载体和容器的角色。房地产业的健康发展，更加需要其他公共资源和实体产业作为依托。”陈晟说，以上海张江高科为例，地产开发收入在持续下降，企业也正在变身为“投行型”产业地产企业。这种“地产＋产业”的模式使房地产业走向稳定中国经济的舞台。